Наличие долга само по себе не является причиной для отказа в покупке жилья, но информацию о коммунальных услугах можно и нужно проверять.
Какие документы нужны для совершения сделки купли/продажи квартиры + инструкции как проверить документы и не нарваться на мошенников
Какие документы нужны для покупки квартиры? Как правильно купить дом и подготовить документы? Как проверить документацию и на что обратить внимание? Какие шаги необходимо предпринять при покупке или продаже квартиры? Ответ на эти вопросы и полезные советы может дать ответственный инженер с практическим опытом работы в Росреестре.
Меня зовут Джулия. Я инженер земельного кадастра. Я работаю в Росреестре два года. Там я занималась приемом документов для сделок с недвижимостью и часто сталкивалась с тем, что покупатели не знали, как собрать документы для обеспечения юридической чистоты сделки. Даже в самых простых случаях привлекались дорогостоящие юристы или брокеры, либо сделка проводилась «вслепую», без понимания того, какую информацию необходимо извлечь из тех или иных документов. Часто новые арендодатели сталкиваются с неприятными факторами, скрываемыми недобросовестными продавцами — долги по коммунальным платежам, надстройка, наличие незарегистрированных арендаторов и т.д.
Чтобы не превратить приятную покупку в неприятный исход, я решил использовать эту статью для сбора информации о необходимости проведения дополнительной проверки квартиры перед передачей денег продавцу. Любой покупатель может проверить документы, для этого ему не нужны специальные юридические знания. Давайте рассмотрим, на что нужно обратить внимание при покупке дома и какие документы необходимы для регистрации ваших прав в зависимости от деталей сделки.
Контракт должен содержать следующие элементы
- Имена и паспортные данные участников процесса, включая доверенных лиц.
- Описание документа, на который имеет право продавец, с указанием действующего регистрационного дела и даты появления (входит в состав юридических документов — единая государственная регистрация юридического лица, выписки из единой государственной регистрации юридического лица, свидетельства).
- Четкое указание объекта (кадастровый номер, этаж, площадь).
- Цена, порядок оплаты.
- Нет веса, арест.
- Отсутствие зарегистрированных арендаторов и отсутствие претензий третьих лиц.
- Запишите, что это соглашение имеет силу в отношении акта переуступки. Может быть подготовлен отдельный акт переуступки. Этот акт удостоверяет, что продавец действительно передал имущество, а покупатель принял и оплатил его. Он является неотъемлемой частью договора.
- Стороны могут договориться о других условиях. Здесь могут быть оговорены особые условия договора — оплата (как и когда передаются деньги), оплата коммунальных услуг (продавец гарантирует оплату долга в случае возникновения задолженности). Ή Состояние квартиры на момент передачи — состояние отделки, если она есть, и какая в ней мебель.
Читайте также: как получить налоговые вычеты при покупке квартиры — пошаговые инструкции по оформлению имущественных налоговых вычетов и возврата подоходного налога
Заключение
Для сбора и проверки документов на покупку квартиры не требуется специальных юридических знаний. Используйте доступные инструменты проверки, чтобы обеспечить максимальную прозрачность сделки.
Покупка жилья состоит из двух основных этапов: первый — тщательное изучение документов продавца или застройщика, отражающих соглашение сторон договора купли-продажи или договора долевого участия; второй — регистрация сделки в Росреестре. и денежные переводы.
В сделках с недвижимостью существует множество тонких различий и подводных камней. Некоторые из них связаны с долгами за коммунальные услуги, другие — с несанкционированными перестройками или продажей квартир, обремененных банком. Это не означает, что покупатель должен отказаться от подходящей недвижимости только потому, что условия продажи менее чем идеальны. При правильном подходе можно справиться с нестандартными ситуациями, достигнув соглашения с продавцом, оказав помощь в оформлении обязательств у нотариуса, оценив риски и указав в договоре реальную цену сделки.
Попросите у продавца этот сертификат, если: 1) он достаточно взрослый- 2) он смущается или не всегда ведет себя правильно- 3) судя по виду, он пьет. Справка из психиатрической клиники всегда должна сопровождаться психиатрическим обследованием.
Ктo мoжeт выcтyпить в poли пpoдaвцa?
Только собственник может использовать квартиру по своему усмотрению, в том числе продать ее. Владелец должен быть зарегистрирован в установленном порядке и иметь свидетельство о праве собственности, зарегистрированное в различных документах. К ним относятся соответствующие свидетельства о регистрации, договоры купли-продажи, договоры дарения и завещания.
Если владелец владеет частью актива, т.е. долей, то распоряжаться можно только принадлежащими квадратными метрами. Чтобы найти документы, необходимые для продажи квартиры в долевой собственности, вам нужно обратиться к тому же списку, который применяется для других категорий владельцев недвижимости. Однако требуется также официальное согласие других владельцев, владеющих другими акциями.
Если владелец не может участвовать в сделке, он может передать свои обязанности на аутсорсинг. Поручения могут быть сделаны друзьям, родственникам, знакомым или брокерам. Главное, чтобы человек был юридически грамотным и совершеннолетним.
Это лицо имеет право выступать в качестве продавца от имени владельца. Однако этот вариант возможен только при наличии нотариально заверенного опекунства над взрослыми. Этот документ выдается непосредственно владельцем недвижимости. Он определяет, кто является агентом и объем его полномочий.
Если правообладателем является несовершеннолетний, то продать квартиру от его имени можно с согласия органа опеки и попечительства. Вопрос в том, сколько лет молодому владельцу. Если им меньше 14 лет, только их законный представитель (родитель, усыновитель или опекун) имеет право совершить транзакцию от их имени. Право на участие в сделке имеют лица в возрасте от 14 до 18 лет. Они могут самостоятельно заключать договоры и подписывать документы.
Однако все такие действия должны предприниматься с письменного согласия родителей или другого законного представителя.
Кaкиe дoкyмeнты нyжны пpи пpoдaжe квapтиpы
Многолетняя практика показывает, что покупатели с большей вероятностью согласятся на сделку, если продавец сможет предоставить необходимую, правильно подготовленную документацию в начале переговоров. И процесс идет гораздо быстрее, если им не приходится постоянно отвлекаться на постоянный сбор дополнительных справок. Ответ на вопрос о том, какие документы необходимы для продажи квартиры в 2022 году ее владельцем, очевиден
- Документы, удостоверяющие личность:.
- паспорт владельца квартиры, если сделка осуществляется от имени первого лица; и
- Паспорта опеки и попечительства над совершеннолетними; и
- Свидетельство о рождении, если владельцу меньше 14 лет; и
- Если лицо, участвующее в сделке, в возрасте от 14 до 18 лет, свидетельство о рождении и паспорт, а также документ, удостоверяющий личность.
- свидетельство о регистрации права собственности или выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
Кaкиe дoкyмeнты нyжнo пpигoтoвить пpи пpoдaжe квapтиpы, чтoбы oбecпeчить чиcтoтy cдeлки
Дополнительная бюрократия необходима для того, чтобы защитить себя и потенциальных покупателей. Эти документы подтверждают, что вы не являетесь мошенником. В этом наборе есть только две части информации.
- Обширные (архивные) выписки из Единого государственного реестра юридических лиц. В этом документе указаны все предыдущие и нынешние владельцы. Он также содержит список всех сделок с недвижимостью в обозримом будущем.
- Стандартная выписка из копии домовой книги или поквартирной карточки. В нем перечислены все постоянные и временные жильцы данного жилья. В нем также указывается, заложена ли недвижимость банку и имеются ли какие-либо ограничения по инвалидности или другие ограничения на недвижимость.
Часто история недвижимости вызывает недоверие между продавцом и потенциальными покупателями. В конце концов, никто не хочет столкнуться с претензиями третьих лиц на права на квартиру, которая честно приобрела нового владельца. Поэтому предоставление дополнительных отчетов, отражающих реальную ситуацию, доказывает чистоту сделки и ускоряет процесс принятия решения для покупателя.
Если покупка квартиры финансируется за счет кредита (ипотека, грант, родовой капитал и т.д.), необходимо предоставить дополнительные документы.
Все документы для покупки квартиры на вторичном рынке в 2022 году
Здравствуйте. На этой странице мы перечислили документы, необходимые для покупки квартиры на вторичном рынке, и универсальные инструкции о том, как и где их получить. Данный перечень действует в 2021 году и подходит для граждан, приобретающих квартиру: 1) наличными (без ипотеки, субсидии и т.д.) — 2) в ипотеку — 3) с использованием материнского капитала.
Я разделил документ на обязательный и дополнительный. Обязательно требуется для регистрации сделки купли-продажи. Для подготовки этой сделки требуется дополнительная документация.
Выезд — обратитесь к юристу в любое время за бесплатной консультацией или позвоните по телефону: 8 (499) 938-45-78 — Москва и регионы — 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и регионы — 8 (800) 350- 24-83 — все регионы РФ.
Обязательные документы
Эти документы должны быть представлены в МФЦ или Регистрационную палату для регистрации сделок купли-продажи. Список выглядит следующим образом.
-
Договор купли-продажи квартиры (оригиналы);
Договор купли-продажи является основным документом сделки, на основании которого регистрируется передача ценных бумаг от продавца к покупателю.
Согласно статье 54, статье 2 Федерального закона N218-ФЗ, сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, если в ней участвует несовершеннолетний или недееспособный собственник-продавец. Это означает, что его нельзя оформить без нотариуса. Составляется договор и заверяются подписи сторон. Здесь мы подробно описали, как составить нотариальный акт купли-продажи квартиры. В нем также указана ссылка на все расходы.
Если все владельцы торговой недвижимости совершеннолетние и юридически грамотные, достаточно простого договора купли-продажи. В этом случае нет необходимости в проверке.
Как видите, обязанность нотариально заверять договор зависит от ситуации продавца. Ситуация покупателя в данном случае не имеет значения. Однако это не означает, что продавец должен оплачивать услуги нотариуса. Все по договоренности сторон.
Как безопасно передать деньги продавцу купленной квартиры — правила, способы и затратыЕсли после покупки предыдущий владелец подает на банкротство, заинтересованные лица могут возражать против сделки. Покупатели могут защитить себя от этого следующим образом
Если покупателю меньше 14 лет, один из родителей/опекунов должен присутствовать в МФЦ / ипотечном офисе и подписать договор купли-продажи за ребенка вместе с другими документами (статья 28 Гражданского кодекса РФ). Представитель должен иметь копию паспорта и первых двух страниц, а также оригинал и копию свидетельства о рождении ребенка. В соответствии со статьей 26 Гражданского кодекса Российской Федерации для подписания договора купли-продажи должны присутствовать владелец и один из родителей/опекунов в возрасте от 14 до 18 лет. В обоих случаях от другого родителя ничего не требуется.
Согласно пункту 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года N102-ФЗ, ипотечные кредиты также подлежат обязательной регистрации. Государственная пошлина за это составляет 1 000 рублей и должна быть уплачена покупателем; пункт 28 части 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ.
Необходимая информация предоставляется в МФЦ/ офис регистратора. Государственный налог можно оплатить у кассира или в ближайшем банке. Это эквивалентно 2 000 рублей — пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ. Покупатель платит в соответствии с размером будущей доли приобретаемой квартиры, так как право собственности зарегистрировано — статья 17 N218-ФЗ Федерального закона от 13 июля 2015 года и статья 333.18, пункт 2 Налогового кодекса Российской Федерации. Плата составляет порядка 50 рублей.
После покупки квартиры вы можете рассчитывать на возврат 13% ее стоимости в виде налогового вычета (до 260 000 рублей).
Дополнительные документы
Ниже перечислены документы, необходимые для подготовки сделки Их не нужно подавать в МФЦ или Палату представителей.
Документы делятся на ситуации: 1) для подготовки сделки, для управления квартирой и ее продавцом. 2) Заказать себя. 3) Для банков, если квартира была приобретена в ипотеку. Для них банк проверяет будущие сделки и выдает кредит на покупку конкретной квартиры. 4) Для пенсионных фондов на использование материнского капитала. После регистрации сделки ее необходимо подать в пенсионный фонд, чтобы сумма материнского капитала была перечислена продавцу.
Что нужно продавцу.
Эти документы необходимы для подготовки сделки и управления квартирой для «юридической чистоты».
-
Правоподтверждающий документ на квартиру ;
Документы, подтверждающие право собственности, включают Свидетельство о государственной регистрации права собственности — выписка из Единого государственного реестра прав об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Они включают информацию о квартире из ЕГРН — полное имя владельца, дату и титульную базу, обременение/наложение и т.д.
Свидетельство о праве собственности.
С июля 2016 года сертификаты больше не выдаются и заменены выписками. Предыдущие сертификаты не утратили своей силы.
Это базовый документ, на основании которого продавец получает документы на право собственности. Например, если приобретается квартира, то это договор купли-продажи. Если квартира получена в наследство, то свидетельство о наследовании по закону или завещанию.
Если документа нет в наличии, его копию можно получить в МФЦ. Государственное обязательство составляет 340 рублей.
(Нажмите на изображение для увеличения/прокрутки по горизонтали)
Показаны технические характеристики квартиры и ее графическая планировка. Используйте их для проверки наличия преобразований в разделы. Сравните фактическую планировку квартиры с поэтажным планом в карточке инвалида транспортного средства. Также проверьте фактическую планировку квартиры по отношению к поэтажному плану в выписке из ЕГРП. Я писал об этом выше.
Это данные из вашего паспорта или свидетельства о рождении. Банк должен отсканировать все страницы паспорта. Если продавец боится сканировать паспорт, он может написать данные на отдельном листе бумаги.
Пошаговая инструкция продажи квартиры без риелтора
Определите стоимость вашей квартиры.
Это можно сделать двумя способами.
- Посмотрите цены на квартиры в вашем районе, сравнив свою квартиру (размер, техническое состояние) с аналогичными квартирами. Таким образом, вы можете понять среднюю рыночную цену.
- Закажите плоский отчет об оценке (цена 2-3 тысячи рублей), содержащий информацию о рыночной и ликвидационной стоимости вашего имущества.
Помните, что цена, по которой вы выставляете свою квартиру на продажу, должна соответствовать рыночной цене. Если цена будет слишком высокой, вы не сможете продать товар быстро, так как потенциальные покупатели будут искать более выгодную сделку.
При определении стоимости квартиры, рекомендуем отталкиваться от следующих параметров:
- Область, где размер прямо пропорционален цене: чем больше квадратных метров — тем выше стоимость, тем
- Количество комнат и расположение между ними. Раздельные комнаты и отдельные ванные комнаты влияют на цену. Смежные номера и общие ванные комнаты, напротив, снижают цену. То же самое касается кладовых и стиральных машин — их наличия или отсутствия, а также состояния балконов.
- этажей (меньший спрос в начале и в конце), в
- наличие или отсутствие ремонта; и
- расположение и инфраструктура района. В городах-миллионниках более высоко ценятся квартиры вблизи транспортных узлов и метрополитенов. Близость больниц, аптек, парков, школ, детских садов и игровых площадок также важна для семей с детьми и пожилых людей.
- Общее состояние дома. Полувековые здания могут иметь технические проблемы, такие как протекающие крыши или неадекватная сантехника. Кроме того, дома, являющиеся частью объектов культурного наследия, бывает трудно продать. Несмотря на соблазн жить в объектах культурного наследия, продать их гораздо сложнее. Требования к налогам и ремонту гораздо выше и менее привлекательны для покупателей.
- Юридические аспекты: обременения, неоплаченные счета за коммунальные услуги и т.д.
Предпродажная подготовка квартиры
Приведите недвижимость в товарный вид! Проведите генеральную уборку и уберите ненужные предметы, которые «съедают» площадь. Таким образом, можно подчеркнуть пространство, создать уютную атмосферу и сделать квартиру более привлекательной. При необходимости вы также можете выполнять эстетический ремонт и эксплуатировать окна, двери, электрические и сантехнические системы. Статистика показывает, что даже если вы потратите 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите на 7% больше квартир.
Если средств нет, можно снять обои, чтобы хотя бы удалить пыль и грязь из квартиры. Такие квартиры могут быть выставлены на продажу как готовые к ремонту.
Состояние и внешний вид вестибюля, лестницы и т.д. Это может повлиять на решение о покупке. Чистые стены, на которых хотя бы частично убраны граффити, делают вход более привлекательным.
Если сделка не будет заключена из-за небрежности покупателя, сумма залога остается у продавца. Если договор не заключен по вине продавца, продавец обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.
Шаг №4. Размещаем объявление о продаже жилья
Квартира готова к экспозиции — теперь вам нужно сообщить потенциальным покупателям о продаже. Для этого подготовьте объявление, в котором обязательно укажите параметры квартиры (этажность, количество комнат, квадратные метры, тип ванной комнаты и другие характеристики). Однако не дублируйте в тексте общую информацию, которую вы вводите при подаче объявления.
Любые изменения, внесенные для улучшения комфорта, должны быть упомянуты в объявлении. Например, если был установлен подогрев пола или заменены все трубы и сантехника. Упомяните любые незначительные недостатки, например, отсутствие счетчика воды. Вы не потеряете деньги, но ваше объявление будет вызывать больше доверия.
Объявления с изображениями привлекут больше внимания. Фото: МИР КРЫШ
Чтобы ваше объявление было легче читать и усваивать информацию, разбейте текст на абзацы. ‘Квартира удобная и светлая’. Окна должны быть написаны так, чтобы они выходили на солнечную сторону. Предоставляйте четкую и содержательную информацию. Не используйте общие фразы, такие как «текст должен уместиться примерно в 10 или 15 строк».
Не забудьте сделать фотографии, отражающие привлекательность вашей недвижимости. Сфотографируйте сад, парковку, дом и квартиру. Если в квартире есть комнаты, кухни, ванные, туалеты, коридоры, балконы или лоджии, постарайтесь увековечить все зоны квартиры с выгодного ракурса. У покупателя должны быть четкие фотографии квартиры и места, куда он может переехать.
Где разместить рекламу
Чтобы реклама была успешной, размещайте объявления в нескольких местах одновременно. Сегодня сайты, посвященные недвижимости, имеют более широкий охват. Обычно за публикацию объявления не нужно платить. Однако за то, чтобы поднять ваше объявление на первое место среди других объявлений, взимается плата.
Выставите свой дом на продажу в социальных сетях. В каждой социальной сети есть городские или региональные сообщества. На регистрационных страницах этих сообществ любой желающий может разместить или подать сообщение о продаже недвижимости. Попросите своих друзей сделать репост вашего сообщения.
Объявления, напечатанные на столбах или табличках у вашей двери, будут продолжать работать. Соседи могут заинтересоваться вашим предложением. Кто-то хочет купить более просторную квартиру, кто-то — быть ближе к родителям или любимой бабушке.
Не так давно брокеры начали использовать баннерную рекламу. Баннеры с сообщением о продаже жилья и номером телефона размещаются на балконах или в окнах. Вам придется потратиться: изготовление баннера в рекламном агентстве стоит от 600 рублей, в зависимости от размера полотна.
Баннеры на окнах квартир и балконах привлекут интерес прохожих и соседей в этом районе. Фото: vizd.ru.
Не сбрасывайте со счетов «из уст в уста». Неформальные способы передачи информации по-прежнему работают. Проинформируйте своих соседей, друзей и коллег о продаваемой квартире. Возможно, они или их друзья и знакомые ищут квартиру, подобную вашей.
Шаг №5. Организуем показ квартиры
Прежде чем показать им квартиру, коттедж или другую недвижимость, необходимо поговорить с ними по телефону. Звонок может поступить от человека, заинтересованного в покупке, или от продавца, как вы, который хочет рассчитать цену, чтобы убедиться, что он не ошибается в оценке стоимости квартиры.
В любом случае, отвечайте на вопросы потенциального покупателя как можно более вежливо, чтобы не оттолкнуть его. Заранее продумайте все моменты, которые может уточнить звонящий, чтобы вы могли точно и уверенно ответить на звонок.
Во время телефонного разговора закажите демонстрацию квартиры. Это один из ключевых этапов продажи недвижимости. Замечено, что утром люди более расслаблены. Они не устали, они не напряжены на работе, стресс большого города в течение дня еще не повлиял на их настроение. Если возможно, договоритесь о встрече с покупателем в первой половине дня.
Как говорится, очень многое зависит не только от самого продукта, но и от знания того, как его продвигать на рынке. Позволять людям смотреть по сторонам — не самая лучшая стратегия. Будьте гидом для покупателя, который покажет и объяснит все преимущества недвижимости. Объясните, почему эта квартира подходит и почему вы должны ее купить.
Выясните требования покупателя к недвижимости. Исходя из этого, укажите преимущества его квартиры. Преимущества для одного человека являются недостатками для другого. Например, евроремонт обычно является преимуществом для молодых семей, не имеющих лишних денег.
Активные люди, имеющие достаточно денег, скорее всего, сосредоточатся на ремонте своей квартиры в соответствии с собственными предпочтениями. Таким покупателям нет смысла платить большие деньги за ваш ремонт. Они все равно снимут его, как только получат ключи.
Во время демонстрации заинтересованные покупатели начнут вести с вами переговоры. Небольшая уступка в цене, предложенная в качестве персональной скидки покупателю, поможет вам. Поэтому, определяя цену, закладывайте в нее конечную сумму сделки.
Рекомендуется заранее составить договор о продаже недвижимости. Чтобы не терять время, вы можете согласовать документ с покупателем сразу после внесения задатка. Типовые договоры можно найти в Интернете на специализированных юридических сайтах.
Нотариусы могут участвовать в оформлении договора. Профессиональное участие в сделке значительно облегчает подготовку и процесс подписания договора и устраняет многие вопросы и разногласия. Услуги нотариуса обычно оплачиваются покупателем в его/ее интересах.
Очень важно, чтобы все важные условия были включены в договор. Хотя это не является обязательным, рекомендуется указать любые дополнительные условия, обсуждаемые с покупателем.
Существенные условия договора:.
- Имена покупателя и продавца, их место жительства, паспортные данные, имя, фамилия и отчество
- стоимость квартиры, в
- адрес, площадь и другие характеристики объекта недвижимости, а также
- Существующее или нулевое взвешивание отсека, то
- согласие супруга на сделку (если дом был приобретен в браке); и
- если в квартире нет других собственников или зарегистрированных лиц, то
- Дата заключения договора и подписи покупателя и продавца.
Дополнительные условия договора:.
- условия любых «исключений» из квартиры, а также
- порядок и способ оплаты; и
- дополнительные гарантии, то
- санкции,.
- Однако.
Внимательно прочитайте договор еще раз перед подписанием. Проверьте все детали документа. В договоре не должно быть двусмысленных или нечетких формулировок. Должны быть подписаны три экземпляра: один для Росреестра, один для продавца и один для покупателя.
Дополнительные условия могут быть продлены по просьбе сторон. Фото: kvartira-bez-agenta.ru
Договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания. Покупатель вступает во владение квартирой только после государственной регистрации перехода права собственности. Поэтому после подписания договора он должен быть представлен в Росреестр вместе с другими документами.
