3) собственник первоначального недвижимого имущества, из которого образовано новое недвижимое имущество, — после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образованное недвижимое имущество,
Государственная регистрация недвижимости
Недвижимость, наконец, стала полноценным объектом гражданско-правового оборота лишь в последние десятилетия. Эта ситуация требует значительного внимания к процедуре, касающейся регистрации прав на недвижимое имущество, поскольку она обеспечивает правовую защиту собственников и создает правовую определенность в вопросах владения и распоряжения недвижимостью.
- Понятие государственной регистрации недвижимости
- Особенности государственной регистрации недвижимости
- Принципы государственной регистрации прав на недвижимость
- Цели и задачи регистрации недвижимости
- Какие права и сделки подлежат государственной регистрации
- Регистрация прав на недвижимость
- Необходимые документы для регистрации прав на недвижимость
- Результаты процедуры регистрации прав на недвижимость
Понятие государственной регистрации недвижимости
Ранее существовала целая схема недобросовестных действий, связанных с неправомерным изъятием квартир и других объектов недвижимости. Даже после принятия Гражданского кодекса Российской Федерации система регистрации осуществлялась бюро технической инвентаризации, что не всегда обеспечивало должный уровень защиты прав собственников. Возникало множество проблем, так как порядок действий был вариативным и противоречивым. Эта неразбериха создала необходимость в создании специального федерального органа, который бы занимался регистрацией недвижимости и формализовал отношения в данной сфере. В результате, был установлен порядок регистрации объектов недвижимости, и вносить сведения о каждом объекте стало обязательным. Основы для регистрации недвижимости четко изложены в статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. Установленная процедура детализируется в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который определяет правовое понятие государственной регистрации, представленное в статье 2 указанного закона. Под государственной регистрацией понимается юридический акт, который включает в себя государственное признание и подтверждение создания, ограничения, обременения, перехода, а также прекращения прав на недвижимое имущество. Этот процесс осуществляется в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и служит единственным доказательством существования прав на имущество. Исходя из данного определения, можно выделить основные особенности данной процедуры.
- Государственная регистрация прав на недвижимость является юридическим актом. Этот термин используется в теории гражданского права, где под юридическим актом понимаются действия, направленные на достижение определенного результата. В данном случае имеется в виду результативный акт, поскольку вся деятельность, осуществляемая федеральным органом, занимающимся регистрацией, направлена на фиксацию новых сведений в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) либо на отказ в этой регистрации. Важно помнить, что любые отмены регистрации допускаются только в судебном порядке;
- Одним из итогов процесса регистрации является признание права собственности или обременения со стороны государства. Это означает, что все органы государственной власти Российской Федерации обязаны учитывать и уважать права граждан на тот или иной объект или доли в данном объекте;
- Другим результатом процедуры является подтверждение факта наличия права на объект для третьих лиц. Данный аспект подразумевает, что подтверждение, предоставленное федеральным органом, осуществляющим регистрацию, служит основанием для признания и уважения прав лица на конкретные объекты или доли;
- При этом следует учитывать, что государственное подтверждение прав на недвижимость отличается эксклюзивностью. То есть только такая процедура, проводимая уполномоченным органом, обладает юридической значимостью, и никто иным образом не может выполнять функции, присущие федеральному органу, который занимается регистрацией прав и вносит сведения в ЕГРП.
Принципы государственной регистрации прав на недвижимость
Основные принципы, являющиеся базовыми для всех действий, связанных с регистрацией недвижимого имущества, сформулированы в главе 1 Федерального закона и в статье 131 Гражданского кодекса. Важно отметить, что не существует конкретного списка основных требований.
Процедура регистрации недвижимости основывается на ряде ключевых моментов:
- Единство государственного реестра прав (ст. 2 ФЗ). Эта норма предполагает создание единой базы данных, что облегчает техническое обслуживание и учет. Кроме того, ответственное государственное учреждение разрабатывает алгоритмы для предотвращения дублирования записей, что критично для получения точной информации, независимо от региона, в котором запрос осуществляется;
- Обязательность регистрации (ст. 4 ФЗ). Все объекты, доли и права, связанные с недвижимостью, должны быть отражены в государственном реестре. Исключение составляют лишь те ситуации, когда права возникли до введения в действие закона, и могут быть подтверждены на основе документов технической инвентаризации или нотариальных договоров купли-продажи;
- Сведения в ЕГРП имеют открытый характер (ст. 7 ФЗ). Это означает, что они доступны любому желающему. Граждане могут получить информацию посредством направления соответствующего запроса в федеральный орган власти, который отвечает за осуществление процедуры регистрации.
Регистрация права собственности — общая информация
Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество представляет собой формальную процедуру, позволяющую физическому или юридическому лицу обеспечивать свои права на владение определенным имуществом. Важные моменты, касающиеся этой темы:
- С начала 2017 года регистрация собственности осуществляется в соответствии с поправками, предусмотренными Федеральным законом №218;
- По окончанию процедуры регистрации в 2021 году выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Изначально права собственности подтверждались свидетельством о государственной регистрации (при этом бланки, которые выдавались до июля 2016 года, сохраняют прежнюю юридическую силу без каких-либо ограничений).
- Акт регистрации оформляется в территориальных учреждениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра);
- Регистрация прав собственности может осуществляться по месту нахождения квартиры, помещения, здания или строения. Кроме того, возможно осуществление регистрации в любом учреждении Росреестра, что является нововведением, зафиксированным в Федеральном законе №218;
- Результаты регистрации права собственности могут быть оспорены только через суд, что добавляет уровень защиты для участников сделки.
Следует также отметить, что права собственности регистрируются не только в момент их возникновения, но и в случаях их передачи, прекращения или изменения.
Объекты, подлежащие регистрации собственности
Зарегистрировать права собственности и получить соответствующую выписку из ЕГРП можно на различные объекты недвижимости, как завершенные, так и находящиеся в стадии строительства, включая:
- Земельные участки;
- Садовые и жилые дома;
- Помещения и квартиры;
- Коммерческие строения;
- Гаражи и машино-места;
- Иные объекты, прочно связанные с земельными участками.
Объектом регистрации прав собственности и связанных документов в Едином государственном реестре недвижимости может быть лишь тот объект, который определен в статье 130 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Цели регистрации прав собственности
Выписки из ЕГРП и процедура регистрации собственности важны для достижения следующих целей:
- Обеспечение безопасности операций с объектами недвижимости, делая сведения о правах собственности доступными для всех заинтересованных лиц;
- Реализация функций государственной налоговой отчетности;
- Защита прав и интересов собственников недвижимого имущества;
- Содействие открытому и легальному обороту земельных участков, квартир, помещений и строений.
Если у вас возникли сомнения относительно необходимости регистрации прав или получения выписки из ЕГРП, обратитесь к юристам компании «Лендлорд-Инвест». Вы можете сделать это как по телефону, так и в письменной форме. Вам предоставят подробные пояснения по всем аспектам, связанным с регистрацией недвижимости и оформлением необходимых документов в Росреестре.
Как поставить дом и землю на кадастровый учет. Инструкция
В Российской Федерации права собственности подлежат обязательной государственной регистрации. Владельцы могут распоряжаться своим имуществом, вести с ним предпринимательскую деятельность и совершать иные юридически значимые действия лишь после его регистрации. Объект недвижимости должен быть зафиксирован в государственном кадастре, и его описание обязано соответствовать данным, изложенным в свидетельстве о праве собственности. В данном разделе мы подробно расскажем о случаях, когда регистрация земельного участка обязательна, а также о том, каким образом можно осуществить эту процедуру.
— В любом случае важно осуществить регистрацию своего земельного участка в соответствующей книге и четко обозначить его границы. Это является гарантией, что ваши соседи не будут нарушать определенные границы. Также важно быть в курсе фактических параметров участка, чтобы адекватно реагировать на любые изменения. Например, если площадь вашего участка увеличилась, необходимо будет узаконить эти изменения. Кроме того, стоит зарегистрировать свой дом в земельной книге, так как это поможет избежать сложностей с налоговыми органами и правильно оценить параметры имущества. При продаже недвижимости также важно зарегистрировать как дом, так и землю, поскольку покупатели обычно предпочитают приобретать полностью зарегистрированную недвижимость.
Как проверить, стоит ли недвижимость на кадастровом учете
Для того чтобы выяснить, зарегистрирован ли объект недвижимости в земельном кадастре, можно воспользоваться онлайн-сервисом, предоставленным Росреестром. Для осуществления поиска достаточно ввести один из следующих критериев:
- адрес объекта недвижимости;
- условный номер или номер права из ЕГРН.
Объекты, подлежащие государственному кадастровому учету
Приобретая недвижимость, новый владелец неизбежно сталкивается с вопросами, касающимися регистрации, включая и регистрацию земельных участков.
Правовую основу для регулирования государственной регистрации недвижимости составляют несколько ключевых документов, включая Конституцию Российской Федерации, Закон Российской Федерации «О кадастре», а также Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и другие федеральные законы, которые принимаются в соответствии с ними и служат нормативной основой.
Государственная регистрация недвижимости представляет собой акт внесения данных о недвижимости в Государственный реестр недвижимости, который подтверждает существование или прекращение прав на объект регистрации.
Все сведениe о зарегистрированных объектах недвижимости формируют Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который является важным инструментом для учета и проверки прав на недвижимость.
Без получения регистрационных данных в Государственном реестре невозможно зарегистрировать ни квартиру, ни дом, ни гараж.
Процедура регистрации этих объектов недвижимости зависит от внесенных данных о земельных участках, на которых они расположены.
- Объекты государственного кадастрового учета.
- Основания для кадастрового учета.
- Образование объекта недвижимости.
- Прекращение существования объекта недвижимости.
- Изменение уникальных характеристик объекта.
- Характеристики объектов, вносимые в реестр недвижимости.
- Ранее учтенные объекты.
Объекты государственного кадастрового учета
Согласно Закону «О государственной регистрации недвижимости», основными целями регистрации являются:
- Земельные участки.
- Здания.
- Помещения.
- Сооружения.
- Объекты незавершенного строительства.
- Машино-места.
- Единые недвижимые комплексы.
- Предприятие, рассматриваемое как имущественный комплекс.
Все операции, такие как купля-продажа, обмен, дарение и аренда, могут осуществляться только в отношении объектов, зарегистрированных в государственном кадастре.
Для выполнения указанных выше операций требуется подача декларации об объекте недвижимости, которая должна содержать соответствующие сведения о нем:
Расширен круг возможных заявителей о кадастровом учете и госрегистрации, например:
— в случае строительства зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства и отдельных комплексов недвижимого имущества могут обращаться лица, использующие соответствующие земельные участки на правах частной или публичной службы либо иным образом,;
— в случае кадастрового учета (государственной регистрации) в связи с прекращением существования соответствующих объектов — наследники лиц, являвшихся собственниками объектов;
— в случае кадастрового учета таких земельных участков, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах, — органы государственной власти (согласно Закону № 218-ФЗ с изменениями).
Более не потребуется подготовка отдельной копии основного документа (например, договора купли-продажи, дарения и т.д.) для регистрирующего органа, а достаточно лишь одного экземпляра для каждой стороны, участвующей в сделке. Эти документы затем переводятся регистратором в электронный формат с помощью сканирования и возвращаются сторонам, участвующим в сделке, с специальной отметкой о сканировании. То же касается тех случаев, когда подтверждающими документами выступают акты государственных или местных органов власти, а также судебные протоколы.
Закон № 218-ФЗ дополнен нормой о том, что с заявлением о кадастровом учете (госрегистрации) в отношении объекта недвижимости, приобретаемого в общую долевую собственность, обращаются все приобретатели этого права
Требования касательно минимально допустимых размеров участка остаются в силе. Данное нововведение также направлено на упрощение процесса погашения записей об аресте недвижимости, принадлежащих должникам.
Истечение срока действия договора аренды участка, предоставленного для строительства, не является препятствием для кадастрового учета и госрегистрации права на объект незавершенного строительства, если разрешение на строительство такого объекта на дату подачи документов в Росреестр действительно
Были уточнены случаи, в которых нотариальное удостоверение сделок с долями в общей собственности не требуется.
Во-первых, термин «доля в земле» был заменен на «доли в праве общей собственности на сельскохозяйственные участки». Таким образом, Верховный суд Российской Федерации многократно подтверждал, что сделки с долями в праве собственности на сельскохозяйственные угодья не требуют нотариального удостоверения. Во-вторых, этот перечень был дополнен сделками, касающимися продажи долей в совместной собственности, заключенными в связи с изъятием недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
Что такое единый государственный реестр прав на объекты недвижимости
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) представляет собой интегрированную государственную информационную базу, которая содержит данные о существующих и погашенных правах на недвижимость. Также в реестре находятся сведения о самих объектах недвижимости, информация о правообладателях, а также данные об обременениях, арестах и других ограничениях по различным формам в Российской Федерации. Управа на регистрацию этих данных осуществляются на основании Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Данные из ЕГРЮЛ использовались в случаях смены собственников, обременения или арестов на недвижимость, а также при совершении других сделок, касающихся объектов недвижимости. Все изменения в праве собственности на землю и объектах, связанных с ней, обязательно фиксировались в Единый реестр.
Структура Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество включает три раздела:
? Подраздел I — описание объекта недвижимости, включая его характеристику и параметры;
? Подраздел II — записи о праве собственности и иных правах, где фиксируется информация о том, кто и на каком основании владеет данными объектами;
? Подраздел III — это информация об ограничениях и обременениях на недвижимость, которая разделена на несколько категорий.
Подраздел III содержит семь категорий, каждая из которых относится к определенным видам ограничений. Например, первая категория включает записи, касающиеся аренды, вторая категория — ипотечных кредитов, а третья охватывает сервитуты, и так далее.
Почему ЕГРП уже неактуален
На сегодняшний день информация о зарегистрированном праве собственности на недвижимость и сами объекты хранятся в другом, более современном реестре. В соответствии с изменениями в законодательстве, которые вступили в силу 1 января 2017 года, Единый государственный реестр недвижимости был объединен с Государственным реестром юридических лиц, что значительно упростило доступ к данным и повысило уровень юридической защиты прав собственников.
Единый государственный реестр недвижимости содержал краткие характеристики объектов, однако основная часть информации была связана с правами собственности. Информацию о собственниках можно было получить из ЕГРН, но для получения кадастрового паспорта и других документов, касающихся земельного участка, дома или квартиры, необходимо было обращаться в дополнительные инстанции. В то время как в Государственном кадастре недвижимости хранились данные о самих объектах, информации о владельцах было крайне мало.
Таким образом, в результате ряда изменений в законодательстве с середины июля 2016 года по январь 2017 года Единый государственный реестр недвижимости потерял свою актуальность и был заменен на новый реестр — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
В чем отличие ЕГРП от ЕГРН?
Основное отличие заключается в том, что Единый государственный реестр содержал информацию исключительно о правах собственности, тогда как Единый государственный реестр недвижимости охватывает как информацию о правах собственности, так и сведения о самих объектах недвижимости. Теперь вы можете подавать в ЕГРН документы, которые ранее приходилось подавать отдельно как в ЕГРП, так и в ГКН.
Все прочие аспекты ЕГРН аналогичны Единому государственному реестру прав. Каждая сделка с недвижимостью теперь обязательно должна регистрироваться в данном реестре, а также в базе данные хранится информация о правах собственности, обременениях, юридических ограничениях, арестах и других видах сделок, связанных с объектами недвижимости.
Действуют ли документы, полученные из ЕГРП?
Ранее, до 2016 года, владельцы получали свидетельства на специальном цветном бланке, которые служили доказательством владения собственностью. После 2016 года эти свидетельства были отменены, и право собственности стало подтверждаться выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. После преобразования Единого государственного реестра юридических лиц в Единый государственный реестр юридических лиц свидетельства на право собственности были упразднены. Эти документы заменены выписками из Единого государственного реестра недвижимости, которые выдают уполномоченные лица Росреестра. Выписка содержит ключевые характеристики объекта, такие как адрес, кадастровый номер, наличие обременений, форма собственности и данные о собственниках недвижимости. Если объект имеет несколько собственников, вся информация о владельцах будет указана в одной выписке, или может быть предоставлена отдельная выписка для каждого собственника, если это необходимо.
Те собственники, которые не осуществляли сделки с недвижимостью до 2016 года, по-прежнему располагают свидетельствами старого образца. Несмотря на то, что они были отменены, эти документы остаются действительными. Согласно действующему законодательству, выданные ранее сертификаты сохраняют свою юридическую силу, но их повторное изготовление и выдача копий больше не осуществляются. Если у вас утеряно старое свидетельство на цветном бланке и вы обратились в соответствующие инстанции за подтверждением своих прав, вам выдается простая выписка из реестра.
