Присутствие долгов не всегда является основанием для отказа в приобретении жилья; тем не менее, проверка информации о коммунальных услугах обязана осуществляться тщательно.
Какие документы понадобятся для совершения сделки купли-продажи квартиры + инструкции по проверке документов, чтобы избежать мошеннических схем
Каков перечень документов, необходимых для покупки квартиры? Как правильно осуществить покупку дома и подготовить соответствующую документацию? Какие шаги следует предпринять при проверке документов и на что обязательно нужно обратить внимание? Ответы на эти важные вопросы и полезные советы может предоставить ответственный инженер, обладающий практическим опытом работы в Росреестре.
Меня зовут Джулия, и я являюсь инженером земельного кадастра с двухлетним опытом работы в Росреестре. В процессе своей профессиональной деятельности я занималась приемом документов для сделок с недвижимостью и неоднократно сталкивалась с ситуациями, когда покупатели не имели представления о том, как правильно собрать документы, чтобы гарантировать юридическую чистоту сделки. Даже в самых простых случаях они прибегали к услугам дорогостоящих юристов или риелторов, либо же соглашались на проведение сделки «вслепую», не осознавая, какую информацию необходимо извлечь из тех или иных документов. Нередко новые арендаторы сталкиваются с неприятными сюрпризами, скрытыми недобросовестными продавцами, такими как долговые обязательства по коммунальным платежам, незаконные перепланировки, отсутствие регистрации арендаторов и прочее.
Чтобы не превратить радостную покупку в печальное приключение, я решила составить эту статью, в которой собрана информация о необходимости проведения тщательной проверки квартиры перед тем, как передать деньги продавцу. Каждый покупатель имеет возможность проверить документы без каких-либо специальных юридических знаний. Давайте подробно рассмотрим, на какие аспекты стоит обратить внимание при приобретении квартиры, а также какие документы необходимы для регистрации ваших прав в зависимости от специфики сделки.
Контракт должен содержать следующие ключевые элементы:
- ФИО и паспортные данные всех участников сделки, включая доверенных лиц.
- Подробное описание документа, подтверждающего право продавца на объект, включая действующий регистрационный номер и дату его регистрации (данные должны быть прописаны в качестве юридически значимых документов, таких как свидетельство о регистрации юридического лица, выписка из единого государственного реестра юридических лиц и другие).
- Ясное указание на характеристики объекта недвижимости, такие как кадастровый номер, этаж, общая площадь.
- Цена объекта и порядок оплаты.
- Заявление об отсутствии обременений, арестов.
- Гарантия отсутствия зарегистрированных арендаторов и претензий третьих лиц.
- Отметьте, что данное соглашение имеет силу в отношении акта о переуступке. Также может быть подготовлен отдельный акт о переуступке, который удостоверяет, что продавец действительно передал имущество, а покупатель его принял и оплатил. Этот акт служит неотъемлемой частью договора.
- Стороны могут договориться о специальных условиях. Здесь можно оговорить частности, касающиеся оплаты (как и когда передаются денежные средства), а также вопросы, относящиеся к коммунальным затратам (например, продавец гарантирует погашение долгов в случае их возникновения); а также состояние квартиры на момент передачи, включая детали отделки и наличие мебели.
Читайте также: как получить налоговые вычеты при покупке квартиры — пошаговые инструкции по оформлению имущественных налоговых вычетов и возврата подоходного налога.
Заключение
Сбор и проверка документов для покупки квартиры не требуют специальных юридических знаний. Используйте доступные инструменты для проверки, чтобы обеспечить максимальную прозрачность сделки.
Процесс покупки жилья состоит из двух основных этапов. Первый этап заключается в тщательном изучении документов продавца или застройщика, отражающих соглашение сторон в рамках договора купли-продажи или договора долевого участия; второй этап — это регистрация сделки в Росреестре и осуществление денежных переводов.
Сделки с недвижимостью имеют множество тонкостей и скрытых нюансов. Некоторые факторы связаны с долгами за коммунальные услуги; другие — с незаконными перестройками или продажей квартир, находящихся под залогом. Однако это никоим образом не означает, что покупатель должен избегать подходящей недвижимости только потому, что условия продажи далеки от идеальных. При правильном подходе можно успешно решить нестандартные ситуации, достигнув договоренности с продавцом, привлекая нотариуса для оформления обязательств, оценив риски и прописав в договоре реальную стоимость сделки.
Попросите у продавца этот сертификат, если: 1) он достаточно взрослый; 2) он смущается или ведет себя неправильно; 3) на него есть подозрение, что он может быть под воздействием алкоголя или наркотических веществ. Справка из психиатрической клиники всегда должна сопровождаться соответствующим психиатрическим обследованием.
Кто может выступить в роли продавца?
Только собственник недвижимости имеет право самостоятельно распоряжаться своей квартирой, включая ее продажу. Владелец должен быть зарегистрирован в установленном порядке и иметь свидетельство о праве собственности, оформленное на основании различных документов. К ним относятся свидетельства о регистрации, договоры купли-продажи, дарственные документы и завещания.
Если владелец имеет долю в собственности, то распорядиться имуществом он может лишь в отношении своей части. Для оформления документов, необходимых для продажи квартиры в долевой собственности, необходимо использовать тот же перечень, что применяется для других категорий владельцев недвижимости. Однако в этом случае требуется также официальное согласие других совладельцев.
Если владелец не может присутствовать на сделке, он может делегировать свои полномочия третьим лицам. Полномочия могут быть переданы друзьям, родственникам, знакомым или риелторам. Однако ключевым условием является то, чтобы этот человек обладал юридической грамотностью и достиг совершеннолетнего возраста.
Такое лицо может выступать в качестве продавца от имени владельца. Однако данная возможность доступна лишь при наличии нотариально заверенного доверенности от собственника имущества. Этот документ выдается непосредственно владельцем и определяет, кто является агентом и каковы его полномочия.
Если правообладателем является несовершеннолетний, продажа квартиры возможна только с получением согласия органа опеки и попечительства. Необходимо определить возраст молодого владельца. Если ему менее 14 лет, лишь его законный представитель (родитель, усыновитель или опекун) вправе совершать сделку от его имени. Лица в возрасте от 14 до 18 лет могут самостоятельно заключать договоры и подписывать необходимые документы.
Тем не менее, все такие действия должны осуществляться с письменного согласия родителей или другого законного представителя.
Какие документы необходимы при продаже квартиры?
Многолетняя практика демонстрирует, что покупатели гораздо охотнее соглашаются на сделку, если продавец предоставляет все необходимые и корректно подготовленные документы на начальном этапе переговоров. Более того, процесс значительно упрощается, если покупателям не требуется постоянно отвлекаться на сбор дополнительных справок. Ответ на вопрос о том, какие документы нужны для продажи квартиры в 2022 году от ее владельца, достаточно прост:
- Документы, удостоверяющие личность:
- паспорт владельца квартиры, если сделка осуществляется от его имени;
- паспорта опекунов или попечителей, если сделка касается совершеннолетнего;
- свидетельство о рождении, если владельцу меньше 14 лет;
- для лиц в возрасте от 14 до 18 лет: свидетельство о рождении и паспорт, а также документ, удостоверяющий личность.
- Свидетельство о регистрации права собственности или выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
Какие документы необходимо подготовить при продаже квартиры, чтобы обеспечить чистоту сделки?
Дополнительная бюрократия в данном контексте важна для защиты себя и потенциальных покупателей. Эти документы являются доказательством того, что вы не являетесь мошенником. В этот набор входят два раздела информации.
- Обширные (архивные) выписки из Единого государственного реестра юридических лиц. В данном документе указаны все предыдущие и текущие владельцы. Также имеется информация о всех сделках с недвижимостью в обозримом будущем.
- Стандартная выписка из домовой книги или поквартирной карточки. В ней указаны все постоянные и временные жильцы данной квартиры. В этом документации также показано, находится ли недвижимость под залогом и имеются ли какие-либо ограничения на введение в эксплуатацию.
История недвижимости нередко вызывает недоверие между продавцом и потенциальным покупателем. В конце концов, никто не хочет столкнуться с претензиями третьих лиц на права на квартиру, которую он честно приобрел. Поэтому предоставление дополнительных отчетов, отражающих реальную ситуацию, подтверждает чистоту сделки и ускоряет процесс принятия решения для покупателя.
Если покупка квартиры финансируется за счет кредита (например, ипотека, грант или семейный капитал), нужно предоставить дополнительные документы.
Полный перечень документов для покупки квартиры на вторичном рынке в 2022 году
Здравствуйте! На этой странице представлен список документов, необходимых для покупки квартиры на вторичном рынке, а также универсальные инструкции о том, как и где их получить. Этот перечень актуален с 2021 года и подходит для граждан, приобретающих квартиру: 1) за наличные (без ипотеки, субсидий и т. д.); 2) в ипотеку; 3) с использованием материнского капитала.
Я разделила документы на обязательные и дополнительные. Обязательные документы необходимы для регистрации сделки купли-продажи. Дополнительные документы необходимы для подготовки этой сделки.
Вы можете обратиться за бесплатной консультацией к юристу в любое время или позвонить по телефонам: 8 (499) 938-45-78 — Москва и регионы; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и регионы; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
Обязательные документы
Эти документы должны быть представлены в МФЦ или регистрационную палату для регистрации сделок купли-продажи. Список выглядит следующим образом:
- Договор купли-продажи квартиры (оригиналы);
Договор купли-продажи является ключевым документом сделки, на основании которого регистрируется передача имущества от продавца к покупателю.
Согласно статье 54, части 2 Федерального закона N218-ФЗ сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, если в ней участвует несовершеннолетний или недееспособный собственник-продавец. Это означает, что его нельзя обойти без участия нотариуса. Договор составляется, и подписи сторон заверяются нотариусом. Я подробно описала, как составить нотариальный акт купли-продажи квартиры. В нем также указаны все сопутствующие расходы.
Если все владельцы жилой недвижимости являются совершеннолетними и юридически дееспособными, достаточно простого договора купли-продажи. В этом случае нотариальная проверка не требуется.
Как видно, обязанность нотариального заверения документа зависит от ситуации для продавца. Ситуация покупателя в данном случае не играет значительной роли. Однако это не означает, что продавец обязан оплачивать услуги нотариуса. Все это решается по соглашению сторон.
Как безопасно передать деньги продавцу после покупки квартиры — правила, методы и расходы. Если после покупки предыдущий владелец подаст на банкротство, третьи лица могут оспаривать законность сделки. Покупатели могут защитить себя следующим образом:
Если покупателю меньше 14 лет, один из родителей или опекун должен присутствовать в МФЦ/ипотечном офисе и подписать договор купли-продажи за ребенка вместе с другими документами (статья 28 Гражданского кодекса РФ). Представитель должен предоставить копию паспорта, а также оригинал и копию свидетельства о рождении ребенка. В соответствии со статьей 26 Гражданского кодекса Российской Федерации для подписания договора купли-продажи должны присутствовать владелец и один из родителей или опекунов для лиц в возрасте от 14 до 18 лет. В обоих случаях присутствие второго родителя не является обязательным.
Согласно пункту 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года N102-ФЗ, ипотечные кредиты также подлежат обязательной регистрации. Государственная пошлина за это составляет 1 000 рублей и должна быть уплачена покупателем согласно пункту 28 части 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ.
Необходимые документы предоставляются в МФЦ или в офис регистратора. Государственный налог можно уплатить у кассира или в ближайшем банке. По состоянию на сегодняшний день он варьируется от 2 000 рублей (пункт 22 части 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ). Покупатель уплачивает в зависимости от размера доли приобретаемой квартиры, поскольку право собственности регистрируется согласно статье 17 N218-ФЗ Федерального закона от 13 июля 2015 года и статье 333.18, пункт 2 Налогового кодекса Российской Федерации. Плата составляет около 50 рублей.
После покупки квартиры вы можете ожидать возврат 13% от ее стоимости в виде налогового вычета (максимально до 260 000 рублей).
Дополнительные документы
Ниже перечислены документы, которые потребуются для подготовки сделки. Их не нужно подавать в МФЦ или регистрационную палату.
Документы подразделяются на категории: 1) для подготовки сделки, связанной с управлением квартирой и ее продавцом; 2) по запросу; 3) для банков, если квартира была приобретена в ипотеку. В этом случае банк проверит будущие сделки и выдаст кредит на покупку конкретной квартиры. 4) Для пенсионных фондов в случае использования материнского капитала. После регистрации сделки ее необходимо подать в пенсионный фонд, чтобы сумма материнского капитала была перечислена продавцу.
Что нужно продавцу.
Эти документы важны для подготовки сделки и управления квартирой, обеспечивая «юридическую чистоту».
- Документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
Документы, подтверждающие право собственности, включают свидетельство о государственной регистрации права, выписку из Единого государственного реестра прав, которая содержит основные характеристики и зарегистрированные права на объект недвижимости. Данные выписки также содержат информацию о квартире из ЕГРН — полные ФИО владельца, дату и титульное основание, сведения о возможных обременениях/обязательствах и т.д.
Сертификат о праве собственности.
С июля 2016 года свидетельства больше не выдаются, и вместо них появились выписки. Однако предыдущие сертификаты не утратили своей юридической силы.
Это основной документ, на основании которого продавец получает свои рыночные права. Например, если квартира была приобретена, то основой будет договор купли-продажи. Если квартира была получена по наследству, то необходимым документом будет свидетельство о наследовании по закону или по завещанию.
Если у продавца отсутствует оригинал документа, он может получить его копию в МФЦ. Государственная пошлина за такой запрос составляет 340 рублей.
(Нажмите на изображение для его увеличения или прокрутки в горизонтальном положении)
Эти документы содержат технические характеристики квартиры и ее графическую планировку. Они используются для оценки наличия преобразований в помещениях. Сравните фактическую планировку квартиры с поэтажным планом в карточке инвалида транспортного средства. Также проверьте фактическую планировку квартиры со сведениями в выписке из ЕГРП. Обратитесь к предыдущей части текста для получения дополнительных сведений.
Эти данные основаны на реквизитах вашего паспорта или свидетельства о рождении. Банк должен отсканировать все страницы паспорта. Если продавец боится сканировать паспорт, он может записать данные на отдельном листке бумаги.
Пошаговая инструкция по продаже квартиры без помощи риелтора
Определите стоимость вашей квартиры.
Существует два основных способа, как это можно сделать:
- Изучите цены на квартиры в вашем районе и сравните свою с аналогичными предложениями (по размеру, состоянию и прочим критериям). Это позволит вам оценить среднюю рыночную цену.
- Закажите профессиональный отчет по оценке (стоимость — 2-3 тысячи рублей), в котором будет указана информация о рыночной и ликвидационной стоимости вашего имущества.
Помните, что цена, по которой вы выставляете свою квартиру на продажу, должна соответствовать рыночной стоимости. В противном случае, если цена будет завышена, у вас не получится быстро продать недвижимость, так как потенциальные покупатели будут искать более выгодное предложение.
При установлении стоимости квартиры, рекомендуется учитывать следующие параметры:
- Расположение: количество квадратных метров напрямую влияет на цену. Чем больше площадь квартиры, тем выше стоимость;
- Конфигурация и расположение комнат: раздельные комнаты и отдельные ванные комнаты, как правило, повышают стоимость; смежные номера и общие ванные — напротив, снижают ее. Наличие кладовых и стиральных машин также учитывается, как и состояние балконов;
- Этаж: квартиры на средних этажах пользуются большим спросом, в то время как на первых и последних этажах спрос может быть ниже.
- Состояние квартиры: наличие или отсутствие качественного ремонта влияет на цену;
- Инфраструктура района: в крупных городах ценятся квартиры вблизи транспортных узлов и станций метро. Близость к медицинским учреждениям, магазинам, паркам, школам и детским садам важна для семей с детьми и пенсионеров.
- Общее состояние здания: например, старые здания могут иметь проблемы, такие как протекающие крыши или некачественная сантехника. Более того, наличие объектов культурного наследия может затруднить продажу — требования по налогообложению и необходимым ремонтом значительно выше и менее привлекательны для покупателей.
- Юридические аспекты: наличие обременений, неоплаченные счета за коммунальные услуги и прочие обязательства также играют роль.
Подготовка квартиры к продаже
Приведите свою недвижимость в презентабельный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые занимают пространство. Это поможет подчеркнуть просторность жилья, создать уютную атмосферу и повысить привлекательность квартиры. Оптимально провести косметический ремонт, починить окна, двери, а также проверить электрические и сантехнические системы. Статистика подтверждает, что, даже инвестируя 3% от стоимости недвижимости в ремонт, вы имеете возможность продать квартиру на 7% дороже.
Если средств недостаточно, можно просто снять обои, в результате чего комната станет более опрятной и лучше подготовленной к продаже. Такие квартиры могут быть представлены как требующие ремонта.
Не забывайте про состояние и внешний вид вестибюля, лестниц и т.д. Это также может повлиять на решение о покупке. Чистота стен, устранение граффити и других дефектов визуально улучшат вход в здание и создадут положительное первое впечатление.
Если сделка не состоялась по причине небрежности покупателя, сумма задатка остается у продавца. Если же сделка не завершена по вине продавца, он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.
Шаг №4. Размещаем объявление о продаже жилья
Когда квартира готова к продаже, необходимо сообщить потенциальным покупателям о вашем предложении. Для этого подготовьте объявление, в котором внимательно укажите параметры квартиры (этажа, количество комнат, площадь, тип ванной комнаты и другие детали). Однако старайтесь не дублировать общую информацию, указанную в текстовом объявлении.
Любые улучшения, произведенные для повышения комфорта, также должны быть упомянуты в объявлении. Например, если у вас установлен подогрев пола или заменены сантехнические трубы. Не забывайте указывать мелкие недостатки, такие как отсутствие счетчика воды. Подобный подход не убьет ваш интерес, но сведет к минимуму риск недовольства покупателей при ознакомлении с объектом.
Объявления с изображениями, безусловно, привлекут больше внимания. Фото: МИР КРЫШ.
Чтобы ваше объявление выглядело чисто и легкочитаемым, разбивайте текст на небольшие параграфы. Например, заявите, что «квартира светлая и уютная» и что окна выходят на солнечную сторону. Предоставляйте четкие и содержательные сведения. Избегайте использования расплывчатых формулировок вроде «описание должно быть не менее 10-15 строк».
Не забывайте делать качественные фотографии, запечатлевающие привлекательность вашего жилья. Сфотографируйте сад, парковку, здание и саму квартиру. Если в квартире есть комнаты, кухня, ванная, туалет, коридоры, балконы или лоджии, постарайтесь с разных ракурсов отобразить все площади квартиры. Потенциальные покупатели должны иметь возможность увидеть четкие фотографии жилья и окрестности, в которую они могут переехать.
Где разместить рекламу?
Чтобы ваше объявление принесло результаты, размещайте его сразу в нескольких местах. В настоящее время сайты, посвященные недвижимости, обладают большим охватом и потенциальной аудиторией. Обычно публикация объявления бесплатна, но за поднятие объявления на верхнюю позицию может взиматься плата.
Выставите ваше жилье на продажу в социальных сетях. В каждой социальной сети существуют городские или региональные сообщества, где любой желающий может разместить или объявить о продаже недвижимости. Попросите друзей сделать репост вашего объявления.
Не стоит забывать о печатных объявлениях на столбах или табличках у вашего дома. Соседи могут заинтересоваться вашим предложением. Возможно, кто-то хочет купить более просторную квартиру, или же ищет жилье поближе к родителям или бабушке.
Совсем недавно риелторы начали применять наружную рекламу. Баннеры с сообщением о продаже квартиры и номером телефона повешены на окнах или балконах. За изготовление баннера в рекламном агентстве придется заплатить от 600 рублей, в зависимости от его размеров.
Баннеры, размещенные на окнах или балконах, будут привлекать внимание прохожих и соседей в вашем районе. Фото: vizd.ru.
Не забывайте про «сарафанное радио». Неформальные способы распространения информации по-прежнему эффективны. Сообщите своим соседям, друзьям и коллегам о продаже вашей квартиры. Есть вероятность, что они или их знакомые ищут квартиру, аналогичную вашей.
Шаг №5. Организуем показ квартиры
Перед тем как показать квартиру, коттедж или другую недвижимость потенциальным покупателям, обязательно пообщайтесь с ними по телефону. Звонок может поступить от заинтересованного в покупке лица, или от другого продавца, который хочет сравнить свою цену и убедиться, что его оценка справедлива.
В любом случае старайтесь как можно более вежливо отвечать на вопросы потенциального покупателя, чтобы не оттолкнуть его. Подготовьте заранее ответы на все возможные вопросы, чтобы вы могли предоставить точные и уверенные ответы.
Во время телефонного разговора организуйте демонстрацию квартиры. Это один из ключевых этапов продажи недвижимости. Наблюдения показывают, что утро — наилучшее время для показов, так как люди более расслаблены и не подвержены утомлению или стрессу из-за рабочих дел. Если возможно, согласуйте встречу с покупателем на первую половину дня.
Важно помнить, что зачастую успех продажи зависит не только от самого объекта, но и от маркетинговой стратегии. Don’t let potential buyers just look around; they should feel guided through the property. Расскажите, какие преимущества несет именно эта квартира и почему ее стоит купить.
Понимание требований покупателя может сильно повлиять на результат. Подчеркивайте те особенности квартиры, которые могут стать критериями выбора для покупателя. Например, если квартира была сделана в евро-ремонте, это может быть плюсом для молодых людей без средств на обустройство жилья. Однако активные покупатели, имеющие достаточный бюджет для собственного ремонта, могут предпочесть самостоятельно обустроить квартиру в соответствии с собственными предпочтениями. Поэтому в таких случая не стоит ожидать, что такие покупатели будут заинтересованы в высоких ценах за ваш ремонт.
Во время показа заинтересованные покупатели могут начать вести переговоры. Небольшая уступка по цене может сыграть положительную роль и подтолкнуть к сделке. После этого стоит сразу подготовить проект договора о продаже недвижимости, чтобы не терять время. Вы можете согласовать его с покупателем сразу после внесения задатка. Примерные договоры можно найти на специализированных юридических вебсайтах.
Кроме того, участие нотариуса в оформлении договора значительно упростит подготовку и процесс подписания, устранив множество вопросов и разногласий. Как правило, услуги нотариуса оплачивает покупатель в своих интересах.
Важно, чтобы все существенные условия были прописаны в договоре. Хоть это и не обязательно, разумно указывать дополнительные условия, обсуждаемые с покупателем.
Обязательные условия договора:
- ФИО покупателя и продавца, их адреса, паспортные данные, а также имя, фамилия и отчество;
- Стоимость квартиры;
- Адрес, площадь и характеристики объекта недвижимости;
- Существующие или отсутствующие обременения;
- Согласие супруга на передачу права (если квартира была приобретена в браке);
- Подтверждение отсутствия других собственников или зарегистрированных на квартире лиц;
- Дата заключения договора и подписи покупателя и продавца.
Дополнительные условия договора:
- Условия возможных исключений из квартиры;
- Порядок и форма оплаты;
- Дополнительные гарантии;
- Санкции и т. д.
Внимательно перечитайте договор перед его подписанием. Убедитесь, что все пункты оформлены корректно, исключая двусмысленные или неопределенные формулировки. Договор должен быть подписан в трех экземплярах: один для Росреестра, один для продавца и один для покупателя.
Дополнительные условия могут быть изменены по просьбе сторон. Фото: kvartira-bez-agenta.ru.
Договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания, однако приобретение прав на квартиру происходит только после государственной регистрации перехода собственности. Поэтому после подписания он должен быть представлен в Росреестр вместе со всеми необходимыми документами.
