Девелопмент является глубоко специализированным бизнесом. Чтобы получать с него прибыль, нужно уточнять и перепроверять по несколько раз каждую деталь.
Девелопмент: что это такое, его разновидности и отличительные черты
В нашей речи много иностранных слов, значение некоторых из них кажется не совсем понятным. Развитие — что это такое? В общем смысле этот термин означает «рост». Этот термин относится к сделкам с недвижимостью, при которых происходит реконструкция и изменение существующей структуры, что приводит к изменению стоимости недвижимости.
Девелопмент — это очень специализированный бизнес. Чтобы извлечь из этого выгоду, каждую деталь нужно проверять и перепроверять несколько раз. Неподтвержденные статьи в документах и неподтвержденные исследования почвы могут привести к серьезным последствиям. Разработчики несут ответственность за любые ошибки, даже если они не имеют к ним никакого отношения. Девелопмент считается особым видом предпринимательской деятельности, доход от которой извлекается из преобразования материальных процессов.
Все эти рабочие моменты представлены в инвестиционном развитии недвижимости и включают в себя подбор проектной команды, исследование рынка, проектирование, маркетинг, процесс строительства, финансирование, бухгалтерский учет и этапы управления недвижимостью. Деятельность в этой сфере требует значительных инвестиций и длительного оборота. Завершенные проекты могут способствовать нормальному движению денежных средств. Поэтому рост — это тоже своего рода инвестиционный план.
Рост — это вид бизнеса, доход которого напрямую зависит от притока денежных средств. В этом бизнесе есть много элементов. Это подбор подрядчиков и сотрудников для реализации запланированного проекта, маркетинг, постоянное исследование рынка, проектирование, строительство, финансирование и ввод в эксплуатацию. Все эти действия возможны, если идея жизнеспособна и заинтересованные стороны знают, что при умелом управлении собственность будет приносить доход в долгосрочной перспективе. Таким образом, девелопмент — это проектная деятельность, основанная на инвестициях, которая способствует развитию и структурным изменениям рынка недвижимости.
- Появление новых свойств, необходимых потребителям (изменения могут быть обширными или частичными).
- Повышает значимость объекта и, следовательно, его стоимость. Чем выше значение, тем больше недвижимость соответствует требованиям рыночных покупателей.
Строительные разработки имеют свои уникальные особенности. К ним относятся следующие. Таргетинг: инвестиции в строительные проекты с целью сдачи в аренду/продажи — управление процессом осуществляет застройщик — интегрированная деятельность сторон, реализующих идею. Основными характеристиками являются изменение качества существующих объектов недвижимости, увеличение их стоимости и получаемый в результате этого возврат инвестиций.
Спонсор.
Этот сложный процесс во многом зависит от того, кто является подрядчиком. Подрядчик (предприниматель) — это лицо, которое строит или изменяет недвижимость и контролирует все этапы соответствующей деятельности (т.е. «строитель недвижимости»). Они также могут быть портфельными инвестиционными и строительными компаниями. Сюда входят юридические лица, выполняющие их функции (например, маркетинг, строительство, стратегическое управление). Они вносят свой вклад в реализацию запланированного проекта, но не составляют всех структурных подразделений девелоперской компании.
Как показывает практика, чем больше таких организаций участвует в системе, тем лучше результаты. Эти предприятия занимаются поиском и покупкой земли, проектированием зданий, получением лицензий на эту деятельность, поиском строительных подрядчиков и брокеров (для продажи недвижимости). Однако это всегда делает предприниматель, который знает, что такое рост, и может привлечь крупные инвестиции для реализации задуманных им планов.
Из чего состоит девелопмент
Фактически, весь цикл проекта делится на несколько отдельных фаз
- Анализ и разработка будущих проектов.
- Поиск земли.
- Подготовка проекта с предварительной оценкой затрат.
- Поиск подрядчиков и подписание всех документов.
- Строительство и управление проектами.
Кроме того, эксперт классифицирует саму разработку на несколько типов. на основе финансового управления и типа установки.
Примечание: Если компания нарушает условия строительства, на нее налагаются штрафы. Размер штрафа определяется в соответствии со статьей 23.1 Закона РФ №. 2300-I от 7 февраля 1992 года «О защите прав потребителей».
Виды и особенности девелоперской деятельности
Если говорить об общих задачах развития, то это повышение стоимости зданий, строительных комплексов и земельных участков. Одним из направлений является регенерация. Это развитие вторичного рынка. Часто эта деятельность связана с изменением назначения здания. Старое здание или группа зданий приобретается, полностью перестраивается, а затем продается или эксплуатируется самой компанией.
Когда речь идет о строительстве с нуля, задача девелоперской компании в этом случае заключается в возведении здания, которое будет как можно более подвижным. В любом случае, вам необходимо знать рынок и тенденции его роста. Знание строительных технологий и опыт работы с трейдерами и менеджерами являются обязательными. Часто проекты развития представляют собой строительство не отдельных зданий, а целых групп или деревень. Во-вторых, проект также предполагает создание инфраструктуры. Как правило, структура компании может варьироваться в зависимости от выполняемой ею задачи.
Планы могут включать инфраструктуру, озеленение, а также жилые и промышленные здания.
Существует два типа девелоперских компаний.
Если организация работает на основе платного развития, она выполняет проекты по поручению своих клиентов. В этом случае риск для девелоперской компании меньше, так как клиент обычно инвестирует средства. Интерес клиента в данном случае заключается в том, чтобы разработчик установил отношения с экспертом по реализации какой-либо части проекта. Они (очень редко) содержат собственный штат сотрудников или передают определенные проекты специализированным фирмам. Однако у них также есть эксперты, которые следят за качеством их работы. Таким образом, риск ниже, а доходность инвестиций выше.
Девелоперские компании строят для себя. Они не намерены продавать имущество, а оставляют его администраторам. В этом случае заинтересованность в высоком качестве выполнения проекта выше. В конце концов, им приходится самим решать все вопросы обслуживания. Однако риски выше, и, соответственно, то же самое можно сказать о стоимости квадратного метра. Однако результаты могут быть и лучше.
Девелопмент земельных участков
Освоение земли или развитие территории — это деятельность, связанная с увеличением стоимости участка земли. Как правило, эта деятельность связана с изменением назначения земли, разделением ее на более мелкие участки, установкой инженерных коммуникаций и продажей под застройку. В большинстве случаев такие участки приобретаются застройщиком-строителем для реализации проекта. По сути, это система.
В результате действий застройщика-землеустроителя обычный участок земли превращается в пространство, готовое к строительству, и, что самое главное, но не менее важное, оформляется вся необходимая документация. Все, что необходимо сделать, — это официально оформить смену собственника.
Девелопмент земли — еще одна категория компаний на строительном рынке
Почему этот вид бизнеса выделен в отдельную категорию? Потому что это долгий и сложный процесс. Например, процесс изменения целей может занять более года. На данном этапе необходимо собрать до 250 подписей. Объем платежей (формальных и неформальных) также впечатляет. Этот вид деятельности считается наиболее опасным. Это связано с тем, что вам необходимо понимать не только тенденции рынка, но и многие другие вещи, которые трудно предсказать, например, стратегии местного развития, будущую платежеспособность клиентов и планируемые изменения в нормативной и законодательной базе.
При выборе участка для бизнеса девелопер сначала определяет, кто может быть заинтересован в проекте — выявляет группы потенциальных потребителей. Поэтому уровни дизайна ландшафтов, зданий и инфраструктуры разрабатываются строго в соответствии с категорией клиентов.
В то же время рассматриваются планы по привлечению капитала от инвесторов, поскольку капитал компании обычно составляет 20-30% от общей стоимости. Особое внимание уделяется экологической ситуации в районе, а также потенциалу и перспективам развития транспортных связей с соседними городскими районами и центрами.
Как выбрать девелопера
Надежность девелоперской компании определяется количеством успешно завершенных проектов. Это главный показатель успеха и надежности. Очевидно, что это, как правило, крупные, «старые» проигрыватели, которые находятся на рынке уже много лет. В этом заключается сложность освоения данного сегмента рынка. Новым организациям нелегко войти в этот бизнес. Помимо того, что необходим большой капитал, вам нужны налаженные связи, команда экспертов и потенциальные клиенты. В то же время реализация готовых проектов может оказаться не столь успешной не из-за низкого качества работы, а из-за отсутствия престижа, имени и доверия.
Опыт так же важен, как и количество выполненных проектов.
Каждый регион имеет свою репутацию для компаний-разработчиков. Известные громкие имена у всех на слуху и могут одновременно реализовывать множество крупных проектов, поскольку благодаря своему имени они легко привлекают деньги инвесторов. Если вы планируете инвестировать в строящийся девелоперский проект, именно такую компанию вам следует искать — имя, множество выполненных и переданных на аутсорсинг проектов.
В больших городах может быть много таких девелоперских компаний и проектов. Чтобы сделать выбор, сравните привлекательность объектов недвижимости самостоятельно. Оценивать нужно не только с точки зрения требуемых средств, но и с точки зрения возможного увеличения стоимости вашего «кусочка» собственности. Если рядом или в нескольких минутах ходьбы есть другие проекты, их стоимость может быстро возрасти, а также улучшится связь с другими районами, центрами или другими городами.
Каково состояние уже предоставленных объектов, насколько они удобны — это тоже важно.
И еще один совет: не ленитесь и не ходите в помещение компании, которое вы уже заняли. Пройдитесь и посмотрите, как все устроено, удобно ли, нравится ли вам то, что вы видите. Обратите внимание на состояние здания через несколько лет после сдачи. Дело не только в управляющей компании, но и в качестве проекта, соблюдении технологии и нормальном использовании материалов. В общем, есть много составляющих успеха и надежности. Если вы основываете свое решение исключительно на обещаниях и рекламных проспектах, вы подвергаете свои деньги неоправданному риску. Принять решение легче после оценки результатов работы — и именно в этом случае можно добиться наилучшего качества и надежности. И самое главное, вы будете более уверены в результате, а это многого стоит.
