Что подразумевает под собой термин «распаковка» квартир и как она выглядит в реальности? Это типичный набор ремонтных работ, в результате которых владелец получает квартиру, представляющую собой «бетонную коробку», то есть пространство, лишенное каких-либо отделочных материалов и оборудованное только необходимыми коммуникациями.
Что такое черновой ремонт (отделка) в новостройке
При рассмотрении возможности приобретения квартиры на первичном рынке вы столкнетесь с тем, что объекты недвижимости предлагают различный уровень отделки. Наиболее распространенным типом отделки является черновая отделка, которая включает в себя определенные строительные работы, но не предполагает присутствия завершающих декоративных элементов. В данной статье мы рассмотрим, что такое черновой ремонт, какие работы он включает и какой результат вы можете ожидать.
Квартиры в новостройках могут быть куплены с разной степенью готовности:
Эти термины обычно встречаются в объявлениях, предлагающих жилье, а также в контрактной документации с застройщиком. Однако важно понимать, что стоимость квадратного метра варьируется в зависимости от выбранного вами уровня отделки. Чтобы понять различия, давайте подробнее рассмотрим, какие есть виды ремонтных работ от застройщика.
Под отделку
Это вариант без отделки, или, говоря иначе, «нулевая отделка». Продавец предлагает вам абсолютно пустое пространство — так называемую коробку. В этом случае вы получаете только внешние стены, способы обработки которых зависят от застройщика, и перегородку, отделяющую, например, ванную комнату от кухни. Остальная часть площади остается без каких-либо перегородок. Стены, как правило, залиты бетоном, представляя собой голый, необработанный бетон. Полы над головой могут быть выставлены неравномерно, и неровные бетонные плиты не всегда радуют глаз нового владельца квартиры. Извините за неудобства, но помните: окна могут быть установлены, но это не всегда гарантируется, поскольку всё зависит от проекта. Обязательно уточните этот момент у застройщика.
Посмотрите, как выглядит незавершенная квартира.
Также следует учитывать, что в таких квартирах отсутствует какая-либо система коммуникации. Есть только точки подключения: дренажные системы, водопроводные трубы и электроснабжение квартиры. Обычно в таких помещениях нет панели управления, и вам нужно подводить электричество и воду самостоятельно. Исключением является система отопления: в ряде новых зданий это выполняется застройщиком, хотя также есть случаи, где отопление не предусмотрено. Таким образом, такая квартира представляет собой недостроенный объект — без всяких отделочных работ.
Под чистовую отделку
Эти квартиры отличаются от предыдущего варианта тем, что в них имеются некоторые перегородки, которые могут быть установлены по типовой схеме. Это размещение перегородок чаще всего согласовывается с вами в процессе заключения договора. Стены и потолки оштукатурены, пол основательно залит раствором, что придает им большую прочность. Электрическая проводка выполнена, и её контрольная система проверена, хотя другие инженерные коммуникации представлены только в виде точек ввода.
Обратите внимание на то, что внедренная отделка еще не завершена.
Однако не стоит ожидать идеальной ровности оштукатуренных поверхностей. Качество работы обычно не соответствует высоким стандартам, поэтому вам может понадобиться дополнительное выравнивание стен и потолка. Возможно, потребуется наложить более тонкий слой отделочного материала для достижения желаемого результата, что добавляет задачи оформление лотка и его отделку.
С предчистовой отделкой
Эти квартиры уже довольно хорошо подготовлены под чистовую отделку. В таких помещениях установлена электрика, выровнены стены, обработаны полы и оштукатурены потолки. Остается лишь уложить отделочные материалы на полы и подготовить подложку, если это необходимо. Весь процесс касается только жилых зон, тогда как такие места, как ванная комната и туалет, остаются недостроенными, и их отделка остается на вашей ответственности.
Важно понимать, что «выровненные стены» должны соответствовать действующим строительным нормам и правилам (СНиП). Отклонения допустимы в пределах определенных стандартов:
- Согласно нормам, допустимые отклонения от вертикали для стен составляют не более 5 мм на 2 метра высоты.
- На потолке отклонения не должны превышать 7-10 мм на 4 метра длины.
По этой причине, даже если строители следовали установленным правилам (что, к сожалению, бывает не всегда), не все отделочные материалы могут быть непосредственно применены на таких «однородных» поверхностях. Также следует иметь в виду, что новый дом все равно будет эксплуатироваться в течение 3-5 лет, и трещины при усадке вполне естественны. Поэтому не рекомендуется сразу использовать дорогие отделочные материалы; целесообразно остановиться на относительно ровных базах.
Если у вас нет желания заниматься отделкой квартиры самостоятельно, у вас есть два основных варианта:
- Оплатить покупку квартиры без ремонта и нанять строительную бригаду или компанию для проведения черновых работ;
- Сразу заказать у застройщика квартиру с шероховатой отделкой.
Существует мнение, что первый вариант является более предпочтительным. Поиск компании, которая осуществляет качественный ремонт в новостройках, хотя и сложен, но возможен. К сожалению, жилые компании, которые могли бы предложить квартиры с удовлетворительной черновой отделкой, все еще остаются скорее исключением, чем правилом.
Профессионалов в этой области довольно трудно отыскать.
Строительные компании часто нанимают специалистов только для выполнения конкретного спектра работ. Они занимаются исключительно ремонтными задачами, и качество их работы поддерживается на высоком уровне, поскольку для них это — основной источник дохода и репутации. Для строителей гораздо важнее сосредоточиться на процессе возведения здания, нежели на его отделке; отделочные работы часто воспринимаются как второстепенные и менее прибыльные. К сожалению, это по-прежнему типичная ситуация в нашей стране.
Может случиться и так, что в некоторых строительных компаниях работают высококвалифицированные специалисты по отделке. Однако для того чтобы такие работники были обеспечены постоянной работой, этих компаний должно быть много, и им необходимо иметь постоянные проекты, иначе они не смогут поддерживать свою финансовую стабильность. Если вам удастся найти такого клиента и, что более важно, вы сможете получить доступ к готовым квартирам, то в этом случае можно доверить ему работу по черновой отделке с уверенностью. В противном случае имеет смысл обратиться к специализированной отделочной компании.
На что обратить внимание при приемке работ
Когда работа по подготовке только что построенной квартиры будет завершена, вам необходимо будет провести приемку этой квартиры. Однако важно помнить, на что именно стоит обратить внимание и что необходимо проверить. Вам поможет в этом договор, который вы подписали со строительной компанией или подрядчиком. Он должен содержать перечень всех работ, предусмотренных для выполнения. На что стоит обратить внимание при подписании:
- Состояние ровности стен. Для этого вам потребуется бытовой уровень и длинная линейка или складное правило (желательно длиной не менее 1,5-2 метров). С помощью уровня проверьте вертикальность стен, а с помощью линейки или правила определите степень неровности или углублений, проводя ее по стене.
- Так же проверьте состояние пола, убедитесь, что он тоже равномерный.
- Убедитесь, что автоматический выключатель отключает фазу, а не нулевую линию. После отключения автоматического выключателя в розетках группы не должно быть фазы (для этого поочередно проверьте провода на разных розетках с помощью указательного датчика).
- Вкрутите лампы в патроны, проверьте функционирование выключателей. Важно, чтобы при выключении выключателя напряжение на проводах до лампы отсутствовало.
- Проверьте работу настольной лампы, когда подключаете её к каждой розетке (если они присутствуют).
- Вы также можете создать искусственное короткое замыкание, чтобы проверить работу предохранителя. Однако этот метод подходит только тем, кто знает, как это правильно сделать.
Если в процессе проверки вы заметите какие-либо недостатки, обязательно запишите их и получите подпись представителя компании, отвечающего за качество работ. Как правило, ваши замечания должны быть учтены и исправлены специальной службой.
Важно помнить, что в помещениях с повышенной влажностью необходимо обязательно выполнить гидроизоляцию. Штукатурка наносится вручную с использованием кельмы или ковша и разглаживается при помощи линейки для достижения ровной поверхности.
Что такое черновая отделка
Черновая отделка охватывает множество мероприятий, направленных на подготовку поверхностей и коммуникационных сетей для последующего ремонта. Стоит отметить, что в законодательстве нет конкретного термина «черновая отделка». Это предоставляет застройщикам возможность свободно интерпретировать, что входит в цену жилья. В этой области не существует единых стандартов, что делает ситуацию ещё более сложной для покупателей.
Покупатель должен заранее получать информацию от продавца о том, что конкретно включено в объём работ по предпродажной подготовке квартиры в новостройке. Обычно в перечень работ входят: выравнивание всех стен, полов и потолков, установка дверей и окон, а также прокладка электрических коммуникаций и систем водоснабжения.
Стены и потолки
Одной из основных проблем, с которой сталкиваются новые здания, является усадка пола под зданием. Это может приводить к искажению и повреждению конструкций в будущем. По этой причине особое внимание следует уделять стыкам между плитами перекрытия. Рекомендуется, чтобы эти стыки были герметизированы, так как это позволяет предотвратить последующее разрушение конструкции.
Среди основных работ, которые входят в черновую отделку, можно выделить следующие:
- Нанесение слоя штукатурки на бетонное или кирпичное основание. Потолки не всегда выровнены, так как строители обычно предполагают, что покупатель установит натяжной потолок.
- Все поверхности обрабатываются шлифовкой. Окончательное выравнивание достигается с помощью слоя финишной штукатурки.
- В стенах ванной комнаты часто размещают специальные плитки, чтобы облегчить укладку обычной плитки в дальнейшем.
Некоторые квартиры могут продаваться без перегородок и называться студиями, в других же случаях возводятся стеновые перегородки. Эта работа также обычно включена в цену жилья.
Полы укладываются с применение цементного раствора. Это помогает устранить грубые неровности и создает надежное основание для следующего напольного покрытия, которое может быть выполнено из песчаной цементной смеси или новых наполнителей.
На пол также накладывается гидроизоляционный слой. Это особенно важно в ванных комнатах, чтобы предотвратить проникновение влаги. В квартирах на нижних этажах полы дополнительно утепляются.
Обратите внимание: у некоторых застройщиков установка напольного отопления может быть включена в перечень конструктивных работ. Этот момент следует обсудить заранее с покупателем квартиры.
Электропроводка
Каждый застройщик самостоятельно определяет уровень готовности электропроводки в рамках черновой отделки. Возможны два основных варианта:
- В помещении проложена вся необходимая электропроводка, включая установку розеток и выключателей.
- В проводке помимо прокладывания устанавливаются розетки и выключатели, а также размечаются места для последующего крепления осветительных приборов.
Кроме того, установка электрического счетчика также входит в стоимость квартиры. Согласно статье 13 Федерального закона № 261, застройщик обязан установить счетчики. Они могут быть размещены как внутри квартиры, так и на лестничной клетке, в зависимости от проектирования здания.
