Что является перепланировкой в квартире. Что такое перепланировка квартиры?

Вы имеете возможность осуществить застекление лоджии или балкона, удалить ненесущие стены и перегородки, или же расширить площади комнаты, избавившись от встроенной мебели и кладовых, без необходимости согласования с властями. Достаточно получить новый технический паспорт, который отразит эти изменения.

Как согласовать перепланировку квартиры и где это можно сделать

Большинство квартир, построенных согласно советским стандартам, не удовлетворяют современным требованиям к комфорту и жилой площади. Они имеют маленькие комнаты, недостаточное освещение и непрактично расположенные коммуникации, что вынуждает владельцев изменять свои жилые условия.

Важно отметить, что косметический ремонт, который включает в себя отделку наружных стен, полов и потолков, может быть выполнен жильцом самостоятельно без уведомления контролирующих органов. Однако любые капитальные работы в многоквартирных домах требуют официального разрешения. В данном материале рассмотрим, как оформить необходимые изменения и где согласовать перепланировку квартиры.

Процедура согласования

Сложности, связанные с серьезными изменениями в жилых помещениях, регулируются законодательством. Особенно этому вопросу посвящена глава 4 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Законодатель выделяет две основные формы капитальных изменений в жилых помещениях:

1. Перепланировка. Это понятие означает полную замену или перемещение существующих коммуникаций. В данной категории имеются в виду электрическое, газовое, водоснабжение и канализация. Кроме того, перемещение техники, включая электрические и санитарные приборы, также считается изменением использования. Например, если вы планируете перенести кухонные раковины или стиральные машины, это тоже попадает под определение перепланировки.
2. Переоборудование. Данный термин включает в себя изменение планировки помещения. Обычно это предполагает снос или перемещение стен, создание новых комнат, оптимизацию пространства и т.д. На все изменения, которые происходят в процессе переоборудования или реконструкции, необходимо внести изменения в технический паспорт жилого помещения.

Процесс осуществления изменений или перепланировок в жилых квартирах включает несколько ключевых этапов:

1. Подготовка плана будущих изменений. Если конфигурация помещения меняется незначительно и не потребует серьезного вмешательства, план можно подготовить самостоятельно. В некоторых случаях, например, если планируются значительно большие изменения или изменения, требующие профессиональных навыков, лучше обратиться в специализированные организации.
2. Подача документов в лицензирующий орган. Вся необходимая документация должна быть предоставлена местным органам власти. Управляющие недвижимостью, ассоциации кондоминиумов и иные организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, не имеют полномочий для утверждения структурных изменений.
3. Реализация перепланировки. После получения разрешения от соответствующих властей можно приступать к выполнению работ.
4. Подготовка сертификата. По завершению работ владелец или арендаторы должны совместно с управляющей компанией подготовить сертификат о завершении работ.

Важно: Каждый этап процесса имеет свои особенности и нюансы, особенно на этапе подготовки плана будущих изменений, поэтому следует подходить к нему весьма тщательно.

Когда нужно начинать оформление

Многие новые собственники квартир стремятся как можно быстрее завершить покупку и не рассматривают оформление перепланировки как обязательный процесс, откладывая его на потом. Это особенно актуально для недвижимости в новостройках.

Однако такой подход может оказаться не самым разумным. Реконструкция должна начинаться с подготовки эскиза или плана, а необходимые документы должны быть поданы в разрешительные органы. Только после получения разрешения можно вводить изменения в ремонт.

В процессе проведения работ не следует вносить изменения в ранее утвержденный проект. В противном случае, контролирующие органы просто откажут в подписании соответствующих документов, и перепланировка будет считаться незаконной.

Не каждую идею, которая приходит на ум во время переоборудования дома, невозможно реализовать. Даже в частных владениях определенные изменения могут неблагоприятно сказаться на общем техническом состоянии здания и безопасности его обитателей.

Что относится к перепланировке?

К проектам, подлежащим обязательному согласованию, относятся:

• Перемещение, демонтаж и восстановление перегородок между помещениями;
• Перемещение и установка дверных доводчиков;
• Перепланировка жилых единиц в многоквартирном доме;
• Преобразование проемов между этажами;
• Снос части основного здания;
• Изменение конфигурации коридоров;
• Перепланировка кухонных и санитарных помещений;
• Перемещение туалетов, ванных и кухонь;
• Подключение новых туалетов;
• Завершение строительства новых объектов;
• Увеличение пригодного для проживания пространства путем использования непригодных для жизни помещений;
• Замена газовых систем;
• Перенос электроразеток и топливных систем;
• Обеспечение вентиляционных отверстий.

Для выполнения этих работ необходимо получить разрешение от соответствующих государственных органов.

Существуют также определенные виды ремонтных работ, осуществлять которые не рекомендуется. К ним относятся:

• Работы, не согласованные с другими собственниками или пользователями здания;
• Работы, не соответствующие техническим, санитарным, конструктивным и эксплуатационным нормам;
• Работы, усложняющие использование помещений или создающие неприятности для соседей;
• Демонтаж или строительство несущих стен, создание комнат без естественного освещения и систем отопления;
• Изменения, затрагивающие архитектурные особенности здания.

Ряд изменений строго запрещен в соответствии с действующими нормами:

• Строительство газопроводов внутри стен;
• Закрытие вентиляционных дверей;
• Объединение лестниц и коридоров;
• Изменение планировки кухонь и ванных комнат;
• Соединение жилых помещений с зоной лоджии;
• Удаление порогов на выходах на балконы;
• Снос подоконников, несущих балконные плиты;
• Расширение существующих проемов в наружной конструкции у входов в лоджии;
• Демонтаж подоконного блока, если на нем располагается балконная плита;
• Объединение двух жилых сооружений, принадлежащих разным владельцам — это разрешено только в случае, если обе собственностью одного лица;
• Создание барьеров, затрудняющих доступ к коммуникациям.

К работам, которые не требуют согласования, относятся:

• Проведение косметического ремонта;
• Установка дополнительных дверей;
• Возведение барьеров для доступа;
• Замена встроенных шкафов и других элементов интерьера;
• Установка новой сантехники.

Указанные меры могут быть осуществлены по желанию владельца без согласования с контролирующими органами. Тем не менее, если они приведут к ухудшению условий проживания собственника, при этом не компрометируя права остальных жильцов, инспекция требует, чтобы собственник представил соответствующее заявление, заверенное нотариально, что он осознанно хочет ухудшить свои условия проживания с помощью такие действия.

Все изменения, внесенные в конструктивные элементы жилья, должны быть отражены в технической документации, с соответствующими изменениями в текущей информации и получение официального разрешения.

Все изменения конфигурации имеющейся недвижимости должны быть узаконены в соответствии с действующим законодательством, так как самовольные изменения могут влечь за собой штрафы до 2500 рублей.

Кроме того, лицо, виновное в самовольной реконструкции, обязано восстановить жилье в прежнее состояние до внесения изменений. Если данное требование не будет выполнено, жилищная собственность может быть реализована через публичный аукцион с выплатой компенсации.

Если работы были произведены арендатором согласно договору аренды, этот договор может быть расторгнут.

СЕРТИФИКАТЫ. Незаконное восстановление квартиры лишает собственника возможности заниматься с ней связанными операциями в будущем. Это значит, что он не сможет ни продать, ни подарить, ни завещать, либо сдать в аренду свое имущество.

ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ: Несанкционированные изменения могут вызвать чрезвычайные ситуации, такие как обрушение зданий или затопления.

Как узаконить

Если жилище было изменено без получения должного разрешения, собственнику следует предпринять следующие шаги:

1. Запросить в бюро технической инвентаризации технический паспорт, в котором фиксируются изменения, связанные с незаконной перепланировкой.
2. Подготовить проектную документацию с привлечением специализированной компании.
3. Получить одобрение от пожарной службы, департамента здравоохранения и архитектурного бюро.
4. Уплатить штрафы, предусмотренные в Административном кодексе Российской Федерации.
5. Обратиться в суд для того, чтобы изменения были признаны легальными. Для этого составляется соответствующее ходатайство, которое подаётся в суд по месту нахождения объекта. При этом следует приложить следующие документы:

• Согласованный проект, утверждённый всеми инстанциями;
• Старые и новые технические паспорта;
• Новые кадастровые документы;
• Старые и новые документы, относящиеся к земельному участку;
• Мнение квалифицированного дизайнера о безопасности проведенных работ.

После получения всех необходимых документаций суд может вынести позитивное решение и легализовать проведённые работы.

В соответствии со статьёй 25 Жилищного кодекса РФ, реконструкция трактуется как изменение конструкции жилого помещения, что должно быть зафиксировано в техническом паспорте. Технический паспорт должен соответствовать конструктивных, санитарным и техническим нормам.

Нет, это не одно и то же. Реконструкция не меняет поэтажный план жилья. Тут речь идет об установке или замене сантехнического оборудования, электрических систем и прочей технической инсталляции.

Перепланировка и переустройство помещений — это одно и то же?

Эти работы включают в себя:

— Установку электроплит вместо газовых или твердотопливных;

— Монтаж электрических сетей, систем отопления, водоснабжения и газовых систем;

— Установку новых и реконструкция существующих туалетов и ванных комнат;

— Установка новых вентиляционных каналов;

— Монтаж новых труб и оборудования для душевых кабин, гидромассажных ванн и стиральных машин.

Тем не менее, перепланировка жилья должна быть зарегистрирована в соответствующих органах власти.

Некоторые работы могут ошибочно приниматься за переустройство, когда это не так, и, соответственно, не требуют регистрации в органах.

Что не относится к перепланировке и переустройству помещения?

Среди них можно выделить замену окон и дверей, при этом не производя изменение проемов, остекление балкона, демонтаж встроенных шкафов. Также косметический ремонт, покраска стен, замена электроплит, установка кондиционеров, антенн и телевизоров не требует отчета перед властями.

Замена отопительных приборов, в том числе газового оборудования, также не является перепланировкой, если для этого не требуется укладка новых линий электроснабжения.

Не все перепланировки и изменения в помещениях влияют на безопасность здания или могут представлять опасность для здоровья и имущества соседей.

Какие работы по перепланировке не требуют согласования?

Так, например, если вы решили объединить ванную с туалетом, не увеличивая общую площадь, вам потребуется выполнить действительно лишь простые работы, такие как установка или демонтаж ненесущих перегородок, или же организация новых дверных проемов. Однако, сразу уточним, что после окончания перепланировки все работы должны быть зарегистрированы.

Для этого необходимо вызвать специалиста из бюро технической инвентаризации, который обязан оформить акт выполненных работ и подготовить новый технический паспорт.

Следует также напомнить, что многие квартиры, построенные в советский период, не соответствуют современным требованиям к комфортному проживанию и площади. Мелкие комнаты, нехватка света и неправильно расположенные коммуникации заставляют владельцев вносить изменения и улучшать условия.

Да, действительно, большинство квартир, построенных в советский период, не удовлетворяют актуальным требованиям как к комфорту, так и к жилой площади. Пожилые владельцы зачастую вынуждены вносить изменения для повышения удобства проживания.

Как сделать перепланировку по всем требованиям закона

Для начала важно понять, о каких именно работах идет речь. Ведь, согласно статье 25 Кодекса Российской Федерации о жилищно-коммунальном хозяйстве, работы, которые влияют на конфигурацию помещения, указанную текущем техническом паспорте, попадают под регуляцию. Так, закон не запрещает следующие действия:

— Объединение ванной комнаты с туалетом;

• Увеличение площади туалета за счет пространства коридора;
• Перемещение кухни и создание специальной ниши для неё;
• Создание или заделка проемов в стенах;
• Удаление или замена ненесущих стен;
• Установка новых легких перегородок;
• Проемы для окон и дверей;
• Соединение лоджии с жилым пространством с установкой перегородок;
• Организация гардеробной комнаты.

Важно учесть, что каждый случай изменения конфигурации должен быть индивидуально оценен, чтобы все изменения соответствовали национальным строительным нормам и другим требованиям.

Кроме того, планируя осуществление ремонтных работ, следует помнить, что правила и нормы существуют дабы обеспечить безопасность жизни и проживания людей в здании, и игнорирование этих требований приводить к серьезным последствиям. Рекомендуется уточнить перечень запрещенных проектов, описанных в Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП и других нормативных актах.

Следует подчеркнуть, что лицо, осуществляющее реконструкцию, обязано восстановить первоначальное состояние жилья до проведения переоборудования. В случае, если это требование не будет выполнено, жилое помещение может быть продано на публичных торгах и за него полагается выплата компенсации.

Следует еще раз напомнить, что инициатор реконструкции должен будет за свой счет восстановить имущество до исходного состояния прежде чем была выполнена изменение. В противном случае, жилая недвижимость может быть продана на публичном аукционе с соответствующей компенсацией.

Перепланировка квартиры 2022- что можно, а что нельзя?

Рекомендуем дополнительно ознакомиться с разделом «Что такое евроремонт квартиры?». Там вы сможете понять, какие работы должны быть утверждены планом, а какие — так называемым ‘эскизом’.

Если у вас возникли дополнительные вопросы по вопросам перепланировки, вы можете позвонить нам по телефону +7 (495) 507-74-67. Мы с удовольствием ответим на все ваши вопросы. Также вы можете прислать эскизы квартиры до и после ремонта на нашу электронную почту mail@resog.ru. Мы проведем анализ возможности таких изменений и предложим вам варианты для улучшения.

Существует перечень видов деятельности, которые не могут быть осуществлены в процессе реконструкции квартир и на которые не может быть получено разрешение, указанный в пункте 9 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508. Пункт 9.9 этого перечня также указывает, что реконструкция не должна противоречить СНиПам, СанПиНам, постановлениям правительства РФ и прочим нормам. Рассмотрим виды деятельности, запрещенные Указом № 508:

Содержание статьи

Любая деятельность, приводящая к ухудшению условий проживания третьих лиц или ограничивающая доступ к общим коммунальным услугам, например, отключение теплоснабжения, горячей и холодной воды, а также зашивка стояков, что приведет к сложностям в проверке состояния труб.

• Проекты, которые приводят к угрозе несущей способности здания. В этом пункте ограничивается возможность демонтажа несущих стен или создания проемов в них без получения соответствующего разрешения на такие работы;
• Использование коммуникаций с отключающими или регулирующими механизмами;
• Уменьшение сечения или демонтаж вентиляционных каналов. Часто владельцы квартир не обращают внимания на необходимость сохранения вентиляционных систем, что может в дальнейшем привести к серьезным проблемам с воздухоснабжением. Пространство внутри вентиляционного канала не включается в жилую площадь квартиры, и не принадлежит владельцу согласно законодательству о кондоминиумах;
• Увеличение нагрузки на пол при заливке стяжки, замена разделительных материалов на более тяжелые. Данный пункт касается особенно деревянных домов, в которых запрещается заливка солидных составов без проведения предварительных расчетов;
• Монтаж радиатора горячей воды на балконе или лоджии. В данном случае установлен электрический теплый пол либо радиаторы разрешены, но одобрения властей не потребуется;
• Установка термальных полов или радиаторов горячей воды на балконе. Однако использование электрического подогрева является приемлемым;
• Вмешательство в несущие колонны, опорные конструкции или переборки жесткости;
• Установка швов в несущих стенах;
• Строительство лоджий и балконов на всех этажах, кроме первого;
• Переоборудование чердачных или инженерных этажей, которые не входят в ваши права собственности. Существует множество случаев, когда владельцы на нижних этажах намерены переоборудовать чердачные помещения и строить лестницы, ведущие от квартиры к чердаку, но эти действия категорически запрещены;
• Соединение кухни с газом и с гостиной без надежной раздвижной двери или соответствующего зазора;
• Реконструкция ветхих зданий;
• Любое вмешательство в несущие стены строительства, включая создание проемов, без разрешения той организации, которая проектировала здание;
• Соединение лоджий и балконов с внутренними помещениями;
• Затрагивание наружных стен, ослабляющее несущие способности здания;
• Мезонинные полы, занимающие более 40% общей площади жилого помещения;
• Создание проема между кухней с газовым отоплением и жилой комнатой без плотной двери с зазором или решеткой между полом и дверью не меньше 0,02 м2.

Что можно делать при перепланировке квартиры?

Таким образом, всё, что не запрещено правилами, может быть выполнено в ходе реконструкции. Кие важно, чтобы ремонтные работы были связаны с восстановлением, поскольку некоторые из них могут быть классифицированы как таковые и потребовать разрешения на строительство. Выделим виды работ, которые допустимо осуществлять при перепланировке:

Перемещение или расширение кухни в не жилом пространстве (коридоре, кладовой и т.д.) при условии соблюдения всех норм по площади, освещению и т.д.

• Увеличение ванной комнаты или санузла в нежилых помещениях с обязательной гидроизоляцией;
• Перепланировка ненесущих перегородок между помещениями или помещениями и коридором, кладовой, бойлерной и т.д.;
• Демонтаж порогов в монолитных зданиях с установкой французских дверей между балконом и внутренними помещениями;
• Удаление части парапетного блока в кирпичных зданиях, если балконная плита не удерживается в месте защемления в наружной стене и это защемление остается достаточным для поддержания силы;
• Демонтаж подоконного блока в зданиях с перекрытиями до 2007 года, и более поздними, если инициатор не является МНИИТЭП, с установкой французских дверей;
• Создание проемов в несущих стенах в кирпичных и монолитных зданиях. Ширина и местоположение проема должны устанавливаться на основе плоскостного обследования. Также проем необходимо будет укреплять с помощью стальных конструкций;
• Устранение проемов в несущих стенах жилых зданий, построенных до 2007 года, или более поздних, если автор не является МНИИТЭП. Допустимая ширина и расположение проема определяются в результате обследования;
• Демонтаж парапетов и части наружной стены в монолитном доме, при этом остается хотя бы один пожарный отсек;
• Остекление балконов и установка кондиционеров (разрешение не требуется);
• Изменение напольных покрытий;
• Перемещение санитарных помещений (кухня, ванная комната, туалет, душ) в пределах влагоемких зон;
• Объединение кухни с электроплитой и гостиной с демонтажем перегородки между ними;
• Демонтаж ненесущей перегородки между кухней с газовой плитой и комнатой и замена её на раздвижную стену, закрывающуюся герметически;
• Перемещение радиаторов на другую стену. Обратите внимание, что жилищная инспекция не согласует замену радиаторов отопления на теплые полы; для этого потребуется согласие управляющей компании, которая может запросить проект квартиры;
• Установка электрического щита вместо газового с достаточной мощностью;
• Объединение квартир по горизонтали и вертикали, если обе квартиры имеют хотя бы одного общего собственника;
• Установка антресоли общей площадью не более 40% жилого пространства;
• Проведение выхода из помещения, имеющего туалет, в спальню или кухню. Ранее подобные действия были ограничены пунктом 3.9 СанПиН 2.1.2.2645-10, но с 1 марта 2021 года данный СанПиН был отменен, и такая реконструкция теперь разрешена;
• Создание лоджии на первом этаже, однако в этом случае также нужно будет организовать собрание собственников, как упоминалось ранее.
• После завершения реконструкции обязательно вызвать представителя бюро технической инвентаризации для регистрации выполненных работ и проверки их соответствия изменениям, указанным в эскизе или плане.

Следует удостовериться, что условия кредитного договора не запрещают никакие конструктивные изменения в вашем доме.

Порядок согласования перепланировки в ипотечной квартире

• Перед тем как утвердить изменения, вам необходимо обратиться в банк с заявлением и новым планом изменений;
• Банк проведет проверку наличия страховых случаев на время проведения работ и оценит стоимость квартиры после завершения ремонта;
• Получите одобрение банка и отправьте оставшиеся документы в жилищный отдел;
• На операции распространяются общие требования банка, что позволяет ему ограничивать сроки проведения ремонта.

Документы на новую реконструкцию должны быть поданы в банк не позже чем через 6 месяцев.

Отказ может быть выдан в трёх случаях:

Что делать, если вам отказали

Наиболее распространенные причины отказа:

• Вы не собрали весь пакет документов или заполнили их неправильно;
• Вы подали документы не в тот орган;
• Вы составили проект реконструкции, который не соответствует законодательству.

Если отказ был выписан по указанным причинам, необходимо исправить ошибки и подать повторное заявление. В случае необоснованного отказа вы также можете обратиться в суд.

Если власти согласенно отклонили ваше заявление, вы имеете право подать иск в суд. Если суд примет положительное решение по реконструкции, достаточно зарегистрировать изменения.

Как оспорить отказ через суд

Необходимо собрать аналогичный пакет документов, к которому следствием приложить заявление и уведомление об отказе от местных властей. В течение 30 дней суд должен рассмотреть ваше дело.

Оспорить отказ можно в течение 3 месяцев с момента принятия решения. Апелляцию нужно подавать либо по месту нахождения здания, где вы намереваетесь вести реконструкцию, либо по месту расположения органа, который отказал в предоставлении разрешения.

Суд имеет право назначить свою экспертизу. В этом случае будет создана инспекционная комиссия, которая проверит, не понесли ли жильцы или здание ущерб от предпринятых действий.

Завершение процесса будет предоставлено в случае успешного исхода. Если суд вынесет положительное решение, необходимо направить его в бюро технической инвентаризации. Там откорректируют технические документы. Далее изменения оформляются классическим способом.

Для осуществления этого нужно обратиться к инженерам отделения техинвентаризации, чтобы они внесли запись и выдали новый технический паспорт с отметкой о ранее произведенной реконструкции. После этого следует обратиться в орган, осуществляющий согласование, и дождаться нотариально заверенного отказа легализовать изменения. На основании этого отказа лицо имеет право подать в суд.

Примеры необычного жилья. Преимущества и недостатки первоначального положения. Какие дизайнерские уловки выглядят красиво на бумаге, но не подходят для комфортного проживания.

Оригинальные планировки петербургских квартир

В маленькой квартире нет смысла объединять кухню с гостиной — итоговая комната будет напоминать спичечный коробок. Узнайте, какие уловки используют дизайнеры, чтобы визуально расширить пространство и сделать его удобным для жизни.

Как сделать маленькую квартиру удобной для жизни

Все, что нужно знать о дизайне двухкомнатной квартиры. Узнайте хитрости оформления компактного пространства, чтобы там было комфортное проживание и ощущение простора. Более подробную информацию читайте в нашей специализированной статье.

Как оформить интерьер квартиры-студии

В этой статье мы детально рассмотрим, как грамотно организовать пространство в квартире-студии, чтобы добиться не только эстетики, но и функциональности.