Девелопмент — это высокоспециализированная сфера бизнеса. Для получения прибыли в этом секторе важно тщательно проверять и перепроверять каждую деталь не единожды, а многократно.
Девелопмент: что это такое, его разновидности и отличительные черты
В нашем языке наслоилось множество иностранных выражений, значение некоторых из которых может вызывать трудности при понимании. Рассмотрим термин «развитие». В общем контексте это слово обозначает «рост». В рамках сферы недвижимости данный термин используется для обозначения сделок, связанных с реконструкцией и изменением существующих объектов. Эти действия, как правило, приводят к изменению стоимости недвижимости.
Девелопмент представляет собой крайне специализированный бизнес. Для извлечения из него прибыли крайне важно проверять каждую деталь многократно. Неподтвержденные данные в документах и неаккредитованные исследования земляных работ могут иметь катастрофические последствия. Разработчики несут ответственность за любые ошибочные решения, даже если они не принимали участия в их возникновении. В этом смысле девелопмент рассматривается как уникальный вид предпринимательской деятельности, доход от которого формируется на основе преобразования материальных объектов.
Деятельность в области девелопмента включает множество процессов, включая выбор проектной команды, проведение рыночных исследований, проектирование, маркетинг, организацию строительства, финансирование, бухгалтерский учет и управление недвижимостью на всех этапах. Работа в этой области требует значительных инвестиций и длительного временного горизонта. Завершенные проекты могут обеспечить стабильный денежный поток. Таким образом, концепция «роста» в девелопменте представляет собой также инвестиционный план, формирующий прибыль.
Рост в девелопменте — это бизнес, где доход непосредственно зависит от притока денежных средств. Этот процесс охватывает множество элементов, среди которых важнейшими являются подбор подрядчиков и сотрудников, работающих над проектом, маркетинговая деятельность, постоянные исследования рынка, проектирование, строительство и введение объектов в эксплуатацию. Все эти операции возможны только в том случае, если концепция жизнеспособна, и заинтересованные стороны уверены, что правильно организованная собственность будет приносить доход на протяжении длительного времени. Таким образом, девелопмент представляет собой проектную деятельность, основанную на инвестициях, которая содействует развитию и структурным изменениям на рынке недвижимости.
- Появление новых свойств, необходимых потребителям, что может выражаться как в масштабных, так и в частичных изменениях.
- Увеличение значимости объекта и, следовательно, его стоимости; чем выше стоимость, тем лучше соответствие недвижимости требованиям рыночного покупателя.
Строительные разработки обладают множеством уникальных особенностей. К ним относятся дополнительные аспекты, такие как таргетинг. Инвестиции в строительные проекты с целью последующей аренды или продажи управляются застройщиком — это интегрированная деятельность различных сторон, работающих над реализацией идеи. Основные характеристики такого бизнес-процесса включают изменение качества существующих объектов недвижимости, увеличение их стоимости и возврат инвестиций, получаемых в результате этих действий.
Спонсор.
Исходя из этого, важнее всего определить, кто именно выступает подрядчиком. Подрядчик (или предприниматель) — это лицо, занимающееся строительством или преобразованием объектов недвижимости и контролирующее все этапы этих процессов (так называемый «строитель недвижимости»). Такие лица могут представлять как портфельные инвестиционные, так и строительные компании. К этой категории относятся юридические лица, выполняющие разнообразные функции, включая маркетинговые, строительные и стратегические управленческие задачи. Они способствуют реализации запланированного проекта, хотя и не образуют всех структурных подразделений девелоперской компании.
Практика показывает, что чем больше таких организаций задействовано в процессе, тем более удовлетворительными становятся результаты. Эти компании занимаются поиском и приобретением земельных участков, проектированием зданий, получением лицензий на ведение данного рода деятельности, а также поиском строительных подрядчиков и брокеров для продажи объектов недвижимости. Однако это производство всегда осуществляется предпринимателем, который обладает пониманием девелопмента и способен привлечь большие инвестиции для успешного выполнения своих планов.
Из чего состоит девелопмент
Вообще, весь цикл девелоперского проекта делится на несколько ключевых фаз:
- Анализ и разработка будущих проектов.
- Поиск земельных участков.
- Подготовка проектной документации с предварительной оценкой затрат.
- Поиск подходящих подрядчиков и подписание всех необходимых соглашений.
- Строительство и управление проектом.
Кроме того, эксперт классифицирует само развитие на несколько типов в зависимости от финансового управления и типа сооружения.
Примечание: Если организация нарушает условия строительства, ей могут быть наложены штрафы. Размер штрафа определяется в соответствии с статьей 23.1 Закона РФ №. 2300-I от 7 февраля 1992 года «О защите прав потребителей».
Виды и особенности девелоперской деятельности
Говоря об общих задачах в сфере девелопмента, можно выделить повышение стоимости зданий, строительных комплексов и земельных участков. Одним из актуальных направлений является регенерация, представляющая собой развитие вторичного рынка. Данная деятельность часто связана с изменением назначения старых зданий. Например, старое строение или группа зданий может быть приобретена, полностью перестроена и затем перепродана или эксплуатироваться самой девелоперской компанией.
При осуществлении строительства с нуля основная задача девелоперской компании заключается в возведении наиболее функционального здания. В любом случае, знание рыночных тенденций и динамики его развития совершенно необходимо. Владение методами строительства и опыт сотрудничества с торговцами и менеджерами является обязательным условием для успеха. Зачастую проекты девелопмента представляют собой создание не отдельных зданий, а целых кварталов или новых жилых массивов. Кроме того, такие проекты часто включают строительство инфраструктуры. Структура самой компании может варьироваться в зависимости от конкретной задачи, которую она выполняет.
Планы могут также охватывать проекты по созданию инфраструктуры, озеленению, а также сооружению жилых и промышленных объектов.
В данный момент выделяют два типа девелоперских компаний.
Первый тип включает организации, работающие на основании платного развития, которые реализуют проекты по поручению клиентов. В таких случаях риски для девелоперской фирмы снижаются, поскольку клиент, как правило, предоставляет необходимое финансирование. Интерес клиента заключается в надежной связи с экспертом, который будет реализовывать определенные сегменты проекта. Хотя такие компании очень редко могут позволить себе держать в штате собственных специалистов или передавать отдельные проекты специализированным фирмам, у них, как правило, имеются специалисты, следящие за качеством выполняемых работ. В результате, риск оказывается ниже, а доходность инвестиций становится выше.
Второй тип девелоперских компаний строит для себя, не намереваясь продавать созданное имущество, а оставляя его для дальнейшего управления. В этих случаях интерес к высокому качеству выполнения проекта возрастает, поскольку им самим приходится решать все задачи по обслуживанию. Однако в таких условиях риски увеличиваются, что также приводит к повышению стоимости квадратного метра. Тем не менее, результаты могут быть более выгодными.
Девелопмент земельных участков
Освоение земельных участков или развитие территории — это деятельность, направленная на повышение стоимости земельного участка. Обычно это связано с изменением его назначения, разделением на меньшие участки, установкой инженерных коммуникаций и последующей продажей для застройки. Большинство подобных участков в итоге покупаются застройщиками для реализации своих проектов. Это своего рода комплексная система.
В результате работы землеустроителя обыкновенный земельный участок трансформируется в пространство, готовое к строительству. Одновременно с этим важно подготовить всю необходимую документацию для перехода прав собственности на участок. Клиенту остается только произвести официальные действия по смене владельца.
Девелопмент земельных участков индивидуализирован и выделен в отдельную категорию на строительном рынке.
Почему этот тип бизнеса активно выделается в особую категорию? Это связано с тем, что данный процесс длительный и сложный. К примеру, изменение назначения земли может занимать более года, и на этом этапе требуется собрать до 250 необходимых подписей. Количество обязательных платежей (как формальных, так и неформальных) также впечатляет. Данная деятельность считается одной из самых рискованных, поскольку требует глубокого понимания не только рыночных тенденций, но и предусмотрения множества неопределенных факторов, таких как стратегии местного развития, ожидаемая платежеспособность потенциальных покупателей и планируемые изменения в нормативной и законодательной базах.
При выборе участка для бизнеса девелоперская компания предварительно определяет целевые группы потребителей, которые могут проявить интерес к проекту. На основании этого разрабатываются уровни ландшафтного дизайна, архитектуры зданий и инфраструктуры, строго ориентируясь на соответствующий сегмент клиентов.
Кроме того, важно заранее разработать планы по привлечению капитала от инвесторов, поскольку собственный капитал компании зачастую составляет лишь 20-30% от общей суммы требуемых средств. Также уделяется особое внимание экологическому состоянию района и потенциалу транспортного взаимодействия с соседними городами и центрами.
Как выбрать девелопера
Надежность девелоперской компании во многом определяется количеством успешно завершенных проектов. Это основной индикатор успеха и доверия к компании. Очевидно, что большинство из таких компаний — это крупные, давно работающие на рынке игроки, что создает определенную сложность при освоении этого сегмента. Новым организациям довольно сложно войти в данную область. Им требуется не только значительный объем стартового капитала, но и выстраивание надежных связей, формирование команды экспертов и наличие потенциальных клиентов. В то же время, даже если новички реализуют свои проекты достойного качества, это не гарантирует успех, поскольку у них может отсутствовать необходимый авторитет на рынке.
Опыт работы компании, равно как и количество завершенных проектов, крайне важен.
В каждом регионе существует своя репутация для девелоперских компаний. Известные и престижные фирмы хорошо известны и способны одновременно реализовывать множество крупных проектов, благодаря чему они легко привлекают инвестиции. Если вы планируете вложить средства в строящийся проект, именно такие компании желательно рассматривать — это обязательно имена, имеющие за спиной множество успешно выполненных и переданных проектов.
В крупных городах может иметь место множество девелоперских компаний и разнообразных проектов. Для того чтобы сделать правильный выбор, стоит самостоятельно оценить привлекательность объектов недвижимости. Оценку следует проводить не только с точки зрения вложений, но и с учетом потенциального увеличения стоимости вашей доли собственности в будущем. Если в непосредственной близости или в пределах расстояния пешей доступности находится множество других проектов, это может привести к быстрому росту цен на вашу недвижимость, а также улучшению транспортной связи с соседними районами, центрами или другими городами.
Состояние завершенных объектов, а также уровень их удобства — это ключевые факторы, к которым стоит отнестись с особым вниманием.
Еще один важный совет — не пренебрегайте возможностью посетить офис компании, с которой вы собираетесь сотрудничать. Постарайтесь прийти и испытать атмосферу их работы, насколько комфортно и удобно вам в окружающем пространстве. Обратите внимание на состояние объектов через несколько лет после их завершения. Это целиком зависит не только от управляющей компании, но и от качества самого проекта, соблюдения технологий, а также надлежащего использования строительных материалов. В конечном счете, множество факторов определяет успех и надежность проекта. Если ваше решение базируется исключительно на обещаниях и рекламных материалах, вы подвергаете свои деньги неоправданному риску. Оценка итога выполняемых работ является намного более эффективной основой для принятия решения — в таком случае, как правило, можно достичь высокого уровня качества и надежности. В итоге, уверенность в результате имеет огромное значение для ваших вложений.
