3) собственник первоначального недвижимого имущества, из которого образовано новое недвижимое имущество, — после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образованное недвижимое имущество,
Государственная регистрация недвижимости
Недвижимость лишь относительно недавно стала полноценным объектом гражданско-правового оборота.
- Понятие государственной регистрации недвижимости
- Особенности государственной регистрации недвижимости
- Принципы государственной регистрации прав на недвижимость
- Цели и задачи регистрации недвижимости
- Какие права и сделки подлежат государственной регистрации
- Регистрация прав на недвижимость
- Необходимые документы для регистрации прав на недвижимость
- Результаты процедуры регистрации прав на недвижимость
Понятие государственной регистрации недвижимости
Ранее существовала целая индустрия недобросовестных действий, связанных с изъятием квартиры. Даже после принятия Гражданского кодекса регистрация осуществлялась бюро технической инвентаризации. Однако проблем становилось все больше, только порядок необходимых действий был неодинаковым. Такая ситуация делала невозможным возложение на Бюро задачи регистрации. Эти проблемы привели к необходимости создания специального федерального органа для осуществления процедуры регистрации собственности. Таким образом, был наведен порядок в обращении этих объектов недвижимости, и каждый объект был зарегистрирован. Основания для регистрации недвижимости изложены в статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. Установленная процедура изложена в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Правовое понятие государственной регистрации недвижимости содержится в статье 2 Федерального закона. Под ним понимается юридический акт, состоящий в государственном признании и подтверждении создания, ограничения или обременения, перехода, а также прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, который является единственным доказательством существования таких прав. Исходя из этой концепции, можно определить основные особенности данной процедуры.
- государственная регистрация прав на недвижимость – это юридический акт. Его понятие содержится в теории гражданского права. Под ними подразумеваются действия, направленные на достижение результата. В данном случае, речь идет о результативном акте, поскольку вся деятельность, которую ведет федеральный орган, осуществляющий ее, направлена на фиксацию новых сведений в ЕГРП либо отказ в ней. Отмена возможна только в судебном порядке;
- одним из результатов процесса становится признание права собственности либо обременения государством. Это означает, что все органы государственной власти РФ должны принимать и уважать права лица на тот или иной недвижимый объект или доли;
- другим результатом выступает подтверждение факта наличия права на объект для 3-х лиц. Согласно этому положению, наличие подтверждения, которое дал федеральный орган, осуществляющий регистрацию, служит основанием для принятия и уважение прав лица на отдельно взятые объекты или доли;
- понятие предусматривает эксклюзивность подтверждения прав на недвижимость со стороны государства. Юридическое значение имеет только такая процедура, которая обязательна для всех. Никто другой не вправе дублировать функции, которыми обладает федеральный орган, осуществляющий регистрацию прав и вносящий сведения в ЕГРП.
Принципы государственной регистрации прав на недвижимость
Основные правила, которые служат основой для всех действий, связанных с регистрацией недвижимого имущества, изложены в главе 1 Федерального закона и в статье 131 Гражданского кодекса. Конкретного списка основных требований не существует.
Текущая процедура основана на следующих моментах:
- единство государственного реестра прав (ст. 2 ФЗ). Требования предусматривают создание одной базы данных. Это упрощает техническое сопровождение и учет. Кроме того, ответственная служба создает алгоритмы, необходимые для предотвращения дублирования записей. Это имеет большое значение, поскольку позволяет получить точные данные, вне зависимости от региона, в котором подается запрос;
- обязательность регистрации (ст. 4 ФЗ). Все объекты, доли и права, связанные с недвижимостью, должны быть отражены в реестре. Исключение составляют лишь те случаи, когда права возникли до того, как стал действовать закон. Их могут подтверждать документы БТИ, а также нотариальные договоры купли-продажи;
- сведения в ЕГРП носят открытый характер (ст. 7 ФЗ). Это означает, что доступны любому желающему. Лицо может получить сведения путем направления соответствующего запроса в федеральный орган власти, ответственный за процедуру.
Регистрация права собственности — общая информация
Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество — это процедура, посредством которой физическое или юридическое лицо формально приобретает право владения определенным имуществом. Важные моменты:
- С начала 2017 года регистрация осуществляется в соответствии с поправками, внесенными ФЗ №218;
- По окончанию регистрации в 2021 году выдается выписка из ЕГРН.
Первоначально права собственности подтверждались свидетельством о государственной регистрации (бланки, выданные до июля 2016 года, имеют прежнюю юридическую силу без ограничений),
- Акт оформляется в территориальных учреждениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра);
- Регистрация собственности в текущем году может выполняться по месту расположения квартиры, помещения, здания, строения. Или в любом учреждении Росреестра (нововведение ФЗ №218);
- Результаты регистрации собственности могут быть оспорены через суд.
Права собственности регистрируются не только при рождении, но и при передаче, прекращении или изменении прав собственности.
Объекты, подлежащие регистрации собственности
Зарегистрировать права собственности и получить выписку из ЕГРП можно на завершенные и строящиеся объекты недвижимости и их части, такие как:
- Земельные участки;
- Садовые и жилые дома;
- Комнаты и квартиры;
- Коммерческие постройки;
- Гаражи и машино-места;
- Другие объекты, прочно связанные с ЗУ.
Объектом регистрации прав собственности и документов в Едином государственном реестре недвижимости может быть только недвижимость, определенная статьей 130 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Цели регистрации прав собственности
Выписки из ЕГРП и регистрация собственности необходимы для:
- Обеспечить безопасность операций с объектами недвижимости, сделав информацию о правах собственности общедоступной;
- Реализовать налоговые государственные функции;
- Защитить права и интересы владельцев недвижимого имущества;
- Способствовать открытому и легальному обороту ЗУ, квартир, помещений, строений.
Если вы не уверены в необходимости проведения регистрации или получения выписки из ЕГРП, обратитесь к юристам компании «Лендлорд-Инвест» по телефону или письменно. Вы получите подробное разъяснение Росреестра по всем вопросам, связанным с регистрацией недвижимости и оформлением соответствующих документов.
Как поставить дом и землю на кадастровый учет. Инструкция
В России права собственности подлежат государственной регистрации. Владельцы имеют право распоряжаться имуществом, вести с ним бизнес и совершать другие юридические действия после его государственной регистрации. Объект недвижимости должен быть зарегистрирован в государственном кадастре недвижимости, а описание объекта должно соответствовать описанию в свидетельстве о праве собственности. Мы расскажем вам, в каких случаях требуется регистрация земли и как это можно сделать.
— В любом случае, стоит зарегистрировать свой участок в земельной книге и обозначить его границы, потому что так вы сможете быть уверены, что ваши соседи не будут его нарушать. Важно знать фактические параметры участка, чтобы иметь возможность реагировать на любые изменения. Например, если площадь объекта увеличилась, потребуется узаконить дополнительные меры. Также стоит зарегистрировать свой дом в земельной книге, так как это позволит вам избежать требований налоговых органов и оценить параметры недвижимости. Вы также должны зарегистрировать и дом, и землю при продаже, так как покупатели предпочитают полностью зарегистрированную недвижимость.
Как проверить, стоит ли недвижимость на кадастровом учете
Проверить, зарегистрирован ли объект недвижимости в земельном кадастре, можно с помощью онлайн-сервиса Росреестра. Для поиска введите один из критериев:
- адрес объекта недвижимости;
- условный номер или номер права из ЕГРН.
Объекты, подлежащие государственному кадастровому учету
Приобретая недвижимость, новый владелец неизбежно сталкивается с вопросами регистрации, в том числе и земельной.
Правовую основу регулирования государственной регистрации недвижимости составляют Конституция Российской Федерации, Закон Российской Федерации «О кадастре», Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», другие федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.
Государственная регистрация недвижимости — это акт внесения сведений о недвижимости в Государственный реестр недвижимости, который подтверждает существование или прекращение существования объекта регистрации.
Сведения о зарегистрированных объектах недвижимости формируют Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Без регистрационных данных в Государственном реестре невозможно зарегистрировать недвижимость, в том числе квартиру, дом или гараж.
Процедура регистрации этих объектов зависит от регистрации земли, на которой они расположены.
- Объекты государственного кадастрового учета
- Основания для кадастрового учета
- Образование объекта недвижимости
- Прекращение существования объекта недвижимости
- Изменение уникальных характеристик объекта
- Характеристики объектов, вносимые в реестр недвижимости
- Ранее учтенные объекты
Объекты государственного кадастрового учета
В соответствии с Законом «О государственной регистрации недвижимости», цели регистрации следующие:
- Земельные участки.
- Здания.
- Помещения.
- Сооружения.
- Объекты незавершенного строительства.
- Машино-места.
- Единые недвижимые комплексы.
- Предприятие как имущественный комплекс.
Купля-продажа, обмен, дарение и аренда возможны только в отношении объектов, зарегистрированных в государственном кадастре.
Для осуществления вышеуказанных сделок требуется декларация об объекте недвижимости следующего содержания
Расширен круг возможных заявителей о кадастровом учете и госрегистрации, например:
— в случае строительства зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства и отдельных комплексов недвижимого имущества — лица, использующие соответствующие земельные участки на правах частной или публичной службы либо иных правах; — в случае кадастрового учета (государственной регистрации) в связи с прекращением существования соответствующих объектов — наследники лиц, являвшихся собственниками объектов; — в случае кадастрового учета таких земельных участков, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах — органы государственной власти 15 Закон № 218-ФЗ с изменениями).
Больше нет необходимости делать отдельную копию основного документа (например, договора купли-продажи, дарения и т.д.) для регистрирующего органа, а только по одному экземпляру для каждой стороны, участвующей в сделке. Эти документы переводятся регистратором в электронный вид путем сканирования и возвращаются сторонам, участвующим в сделке, со специальной отметкой о сканировании. То же самое относится к случаям, когда подтверждающими документами являются акты государственных или местных органов власти и судебные протоколы.
Закон № 218-ФЗ дополнен нормой о том, что с заявлением о кадастровом учете (госрегистрации) в отношении объекта недвижимости, приобретаемого в общую долевую собственность, обращаются все приобретатели этого права
Требование о том, что поле должно иметь минимально допустимые размеры, остается неизменным.
Это сделано с целью упрощения погашения записей об аресте недвижимости должников.
Истечение срока действия договора аренды участка, предоставленного для строительства, не является препятствием для кадастрового учета и госрегистрации права на объект незавершенного строительства, если разрешение на строительство такого объекта на дату подачи документов в Росреестр является действующим
Уточнены случаи, в которых не требуется нотариальное удостоверение сделок с долями в общей собственности
Во-первых, в перечне этих сделок термин «доля в земле» был заменен на «доли в праве общей собственности на сельскохозяйственные участки». Так, Верховный суд Российской Федерации неоднократно постановлял, что сделки с долями в праве собственности на сельскохозяйственные угодья не требуют нотариального удостоверения. Во-вторых, этот перечень дополняется сделками по продаже долей в совместной собственности, заключенными в связи с изъятием недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
Чтo тaкoe eдиный гocyдapcтвeнный peecтp пpaв нa oбъeкты нeдвижимocти
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) — это единый государственный информационный архив, содержащий сведения о существующих и погашенных правах на недвижимое имущество, а также сведения о недвижимости, сведения о правообладателях, наличие обременений, арестов и иных форм ограничений в Российской Федерации. Единый государственный реестр юридических лиц велся на основании № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В ЕГРЮЛ обращались при смене собственников и владельцев, при обременении или аресте недвижимости, а также при совершении других сделок с недвижимостью. Любые изменения в собственности на землю и праве собственности на землю в обязательном порядке заносились в Единый реестр.
Единый государственный реестр прав собственности состоял из трех разделов:
🔹 Подраздел I — описание объекта недвижимости, т.е. его краткие характеристики,
🔹 Подраздел II — Записи о праве собственности, иных правах и распоряжении ими — в нем фиксировалось, кто и на каком основании владел имуществом,
🔹 Подраздел III — записи об ограничениях, обременениях на имущество, разделенные на различные категории.
Подраздел III содержит семь категорий для определенных видов ограничений. Например, первая категория содержит записи по аренде, вторая — по ипотеке, третья — по сервитутам и т.д.
Пoчeмy EГPП yжe нeaктyaлeн
Информация о зарегистрированном праве собственности на недвижимое имущество и сами объекты недвижимости теперь хранятся в другом реестре. В соответствии с изменениями в законодательстве, вступившими в силу с 1 января 2017 года, Единый государственный реестр недвижимости был объединен с Государственным реестром юридических лиц.
Единый государственный реестр недвижимости содержал краткую информацию о недвижимости, и основную часть информации составляли сведения о правах собственности на недвижимость. Информацию о собственнике можно было получить из Единого государственного реестра недвижимости, но для получения кадастрового паспорта и других документов, характеризующих земельный участок, дом или квартиру, нужно было обращаться в другие инстанции. А в Государственном кадастре недвижимости хранится информация об объектах недвижимости, но очень мало информации о владельцах.
В результате ряда законодательных изменений с середины июля 2016 года по январь 2017 года Единый государственный реестр недвижимости утратил свою актуальность. В настоящее время его заменил Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.
B чeм oтличия EГPП oт EГPН ?
Есть одно отличие. Единый государственный реестр содержал информацию о правах собственности, тогда как Единый государственный реестр содержит не только информацию о правах собственности, но и информацию о самих объектах недвижимости. Вы можете подать в ЕГРН документы, которые раньше приходилось подавать отдельно в ЕГРП и ГКН.
В остальном ЕГРН похож на Единый государственный реестр прав. Каждая сделка с недвижимостью должна быть там зарегистрирована, в базе данных также хранится информация о правах собственности, обременениях, юридических ограничениях, арестах и других видах сделок.
Дeйcтвyют ли дoкyмeнты, пoлyчeнныe из EГPП
Ранее, до 2016 года, владельцы получали красивые сертификаты на специальном цветном бланке. Они служили доказательством владения собственностью. В 2016 году сертификаты были отменены, а право собственности подтверждалось выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. После преобразования Единого государственного реестра юридических лиц в Единый государственный реестр юридических лиц свидетельства были упразднены. Их заменили выписки из Единого государственного реестра недвижимости — свидетельства на простой бумаге, выдаваемые уполномоченным должностным лицом Росреестра. Выписка содержит основные характеристики объекта недвижимости, например, точный адрес и кадастровый номер, наличие обременений, форму собственности и сведения о собственниках недвижимости. Если владельцев несколько, все владельцы будут указаны в одной выписке, либо будет выдана отдельная выписка с их долями, если документ нужен только одному человеку.
Те, у кого не было сделок с недвижимостью до 2016 года, по-прежнему имеют свидетельство о праве собственности старого образца. Хотя они были отменены, они все еще применяются. Согласно закону, сертификаты, которые уже были выданы, останутся действительными, но копии и повторные выдачи больше не будут производиться. Если вы потеряли свидетельство старого образца — на цветной бумаге — и обратились в ЗАГС за свидетельством о праве собственности, вам выдадут простую выписку.
